Ako ESEŤáci o hotel prišli - očami právnika

Pred časom sa v slovenských médiách intenzívne preberala kauza sporov medzi majiteľmi známeho bratislavského hotela Carlton. Táto kauza bola okrem jej verejne známych aktérov tiež zaujímavá aj z právneho hľadiska. O čo v tejto kauze vlastne išlo?

Ako ESEŤáci o hotel prišli - očami právnika

Známy bratislavský hotel bol už dlhšie zadlžený a na predaj. Bývalými vlastníkmi bola skupina amerických investorov na čele s Erikom Assimakopoulosom, americkým podnikateľom gréckeho pôvodu. V roku 2015 sa do tendra na kúpu hotela prihlásila aj spoločnosť ADS Property vlastnená Erikom Mikurčíkom, známym slovenským podnikateľom a developerom. Do tedra sa k Mikurčíkovi pridali aj partneri spoločnosti Eset, Maroš Grund a Rudolf Hrubý.

Kúpa hotela sa uskutočnila tak, že eseťáci najskôr kúpili od Erika Mikurčíka dvojtretinový obchodný podiel v jeho spoločnosti ADS Property. ADS Property sa následne stala jediným spoločníkom a majiteľom spoločnosti Carlton Property, ktorá hotel vlastnila. Spoločné plány nových majiteľov na rozvoj hotela však nevydržali dlho a za krátko došlo k prvým sporom.

Hneď prvý z nich sa týkal nominácie zástupcu eseťákov ako tretieho konateľa spoločnosti Carlton Property. Prvými dvoma konateľmi bol sám Erik Mikurčík a jeho žena. Toto však Mikurčík odmietol, čo eseťáci prirodzene vnímali ako porušenie dohôd a obmedzenie ich kontroly nad hotelom.

Zakrátko vznikol medzi majiteľmi ďalší právny spor. Tentokrát o tom, či zlúčiť obe spoločnosti Carlton Property a ADS Property do jednej, keďže obe spoločnosti boli kvôli pôžičkám predlžené. Zlúčenie však Erik Mikurčík odmietol z dôvodu, že eseťáci už nechceli jeho a jeho manželku za konateľov v zlúčenej spoločnosti. Mikurčík rovnako odmietol návrh eseťákov rozdeliť hlasovacie práva a kontrolu v spoločnosti ADS Property tak, aby reflektovali výšku finančných vkladov eseťákov do projektu.

Následne sa Erik Mikurčík so ženou, ako stále jediní konatelia spoločnosti Carlton Property, pokúsili bez vedomia eseťákov previesť viaceré nehnuteľnosti, medzi ktoré patril aj hotel, na spoločnosť Arthur Consulting. Tá patrí Erikovi Mikurčíkovi a jeho matke. Spor pokračoval sériou právnych útokov na oboch stranách, vrátane snahy o odvolávanie konateľov a odstúpenia Erika Mikurčíka od zmluvy o prevode obchodných podielov v spoločnosti ADS Property z dôvodu, že eseťáci údajne za svoje podiely nezaplatili dohodnutú kúpnu cenu vo výške dvetisíc eur.

Erik Mikurčík následne prostredníctvom ADS property, ako jediného spoločníka Carlton Property, jednostranne navýšil základné imanie v Carlton Property tak, že ako fyzická osoba sa stal druhým spoločníkom v Carlton Property s 92% ným podielom. Z Rudolfa Hrubého a Maroša Grunda týmto krokom spravil menšinových spoločníkov. K zápisu zvýšenia základného imania do obchodného registra použil plnú moc vystavenú v minulosti spoločnosťou ADS Property istému Tomášovi Hvožďarovi. Register zvýšenie zapísal. Eseťáci na tento krok reagovali navýšením základného imania v ADS Property a založením hotela v prospech ich priateľa a finančného riaditeľa Esetu, Milana Masaryka.

Nasledovali vzájomné trestné oznámenia a súdom vydané neodkladné opatrenia blokujúce konanie valných zhromaždení a konateľské oprávnenia v oboch spoločnostiach. V súčasnosti sú obe spoločnosti paralyzované neodkladnými opatreniami a prebiehajúcimi trestnými konaniami. O ďalšom osude hotela sa tak rozhodne až po rozhodnutí súdov o vlastníctve obchodných podielov a trestných orgánov o podaných trestných oznámeniach.

A aké si možno zobrať z vyššie popísaného príbehu „právne“ ponaučenia? Je ich hneď niekoľko.

Prvé z týchto ponaučení znie: „Nevstupuj do nového projektu cez existujúcu spoločnosť“. Je trhovým štandardom, že pri M&A a real estate transakciách sa pre každý z nových projektov zakladá nová spoločnosť (special purpose vehicle - SPV) do ktorej následne vstupujú investori. Tým sa všetky zmluvné vzťahy, ale predovšetkým možné riziká vyplývajúce z projektu odizolujú od ostatných spoločností a projektov v rámci skupiny. Prípadný krach projektu tak právne neohrozuje iné spoločnosti a projekty v rámci skupiny. Založenie novej projektovej spoločnosti tiež zaručuje investorom vstupujúcim do projektu to, že ich v spoločnosti neprekvapia „kostlivci v skrini“. Ako napríklad v minulosti podpísaná plná moc, na základe ktorej pri Cartlone obchodný register zapísal navýšenie základného imania, ktoré spravilo z eseťákov menšinových spoločníkov a pozbavilo ich kontroly nad spoločnosťou.

Druhé ponaučenie znie: „Vymenuj svojich zástupcov do orgánov spoločnosti ešte predtým, ako pošleš peniaze.“ Pri väčších transakciách je rovnako štandardom, že investori vstupujúci do projektu požadujú, aby bol do orgánov spoločnosti vymenovaný ich zástupca. Toto investorom dáva možnosť kontroly nad rozhodovaním v spoločnosti. Je dôležité, aby takýto zástupca investorov bol vymenovaný ešte pred zaplatením kúpnej ceny, kedy je vyjednávacia pozícia investorov zásadne väčšia, ako po dokončení transakcie. Ako sa ukázalo pri Carltone, iba existencia predchádzajúcich, či už džentlmenských, alebo písomných dohôd o zmene konateľov nemusí byť dostatočná a vymáhanie splnenia týchto dohôd po dokončení transakcie môže byť z pohľadu investorov značne problematické.

Tretie ponaučenie znie: „Každý dôležitý úkon zaznamenaj v písomnej forme.“ Ako sa hovorí, diabol býva v detailoch. A  v práve to platí dvojnásobne. Aj pri akejkoľvek miere dôvery medzi spoločníkmi je dobré si všetky dôležité kroky v rámci transakcie nechať potvrdiť písomne. Aj taká „malichernosť“, ako je neexistencia potvrdenia o zaplatení dvojtisícovej kúpnej ceny za obchodný podiel dokáže v budúcnosti napáchať veľa škody a dať niektorým zo spoločníkov potrebnú „zámienku“ na anulovanie celej transakcie.

Aj pri akcionárskych sporoch platí, že kto chce psa biť, palicu si nájde. Je tak pravdou, že ani robustná a do detailu napísaná zmluva nedokáže úplne eliminovať riziko budúcich sporov medzi spoločníkmi, ani riziko, že jeden zo spoločníkov sa v budúcnosti rozhodne druhého spoločníka podvodne zbaviť kontroly nad spoločnosťou. Zapojenie šikovného právnika už na začiatku transakcie a dobre napísané zmluvy však dokážu toto riziko v značnej miere eliminovať. Dobre napísaná zmluva, ktorá rieši aj prípadné negatívne budúce scenáre navyše dáva podvedenému spoločníkovi silnejšie argumenty pri preukazovaní toho, že druhý spoločník konal v rozpore s predchádzajúcou dohodou spoločníkov.

Účelom tohto článku nebolo kritizovať prácu iných právnikov, ale zamyslieť sa nad tým, čo sa z právneho hľadiska dá v podobných prípadoch možno urobiť inak, alebo lepšie, aby sa takéto príbehy v budúcnosti opakovali čo najmenej.

Autor: Tomáš Demo