Príjem z predaja nehnuteľnosti – platiť daň alebo nie?

Ľudia sa ma často pýtajú ako a kedy zdaňovať nehnuteľnosti. Aby som sa nemusel stále opakovať, pripravil som si pre vás krátky článok k tejto problematike. Budem sa obmedzovať iba na zdaňovanie príjmov fyzických osôb z predaja nehnuteľnosti.

Peter Varga 06. 06. 2013 4 min.
Predaj nehnuteľnosti Predaj nehnuteľnosti PENonline.sk

Vo všeobecnosti platí, že akýkoľvek príjem je potrebné zdaniť iba ak nie je predmetom dane alebo je od dane oslobodený. Ak máte príjem z predaja nehnuteľnosti, tak v prvom rade treba zistiť, či je tento príjem predmetom dane a ak je, či nie je od dane oslobodený. Keď zistíte, že príjem z predaja nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom, je potrebné si následne zistiť spôsob ako sa určí výška daňovej povinnosti a tiež spôsob priznania tohto príjmu.

Pri zdaňovaní nehnuteľností je dôležité v prvom rade poznať, či predmetnú nehnuteľnosť má daňovník zahrnutú do obchodného majetku, respektíve, či ju využíva v súvislosti s podnikaním. To má podstatný význam nielen v súvislosti so zdanením príjmov z predaja nehnuteľnosti, ale aj s uplatňovaním výdavkov súvisiacich s takýmto majetkom.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je vo všeobecnosti predmetom dane. Aplikujú sa však naňho ustanovenia o oslobodení od dane, ktoré presne špecifikujú za akých podmienok príjem z takého predaja nie je predmetom dane.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak nastane po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, v prípade, že bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku. Pozor na to, že oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci alebo nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo spojené s členským podielom. Rovnako pozor na to, že príjmy, ktoré daňovníkovi plynú (preddavky) podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku nie sú oslobodené od dane, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

Všetko je síce pekné, ale v prechodných ustanoveniach zákona o dani z príjmov sa nachádza ustanovenie, ktoré hovorí, že na nehnuteľnosti nadobudnuté do 31. decembra 2010 sa aplikuje zákon účinný do 31. decembra 2010, a preto podmienkou pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorú ste nadobudli pred 31. decembrom 2010 je mať v nej trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Takže do roku 2015 vlastne nemôžeme aplikovať súčasne účinné ustanovenie o oslobodení od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti, ak ste ho využívali na osobné účely a nenadobudli ste ho dedením.

V praxi sa stretávame veľmi často s nadobudnutím nehnuteľnosti dedením a jej následným predajom. Vo všeobecnosti je takýto príjem oslobodený od dane ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (osoby, ktorá umrela) alebo vyradenia z obchodného majetku, v prípade, že bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku. Rovnako ako pri prvom prípade vyššie pozor na to, že oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci alebo nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo spojené s členským podielom. Tiež pozor na to, že príjmy, ktoré daňovníkovi plynú (preddavky) podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku nie sú oslobodené od dane, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku. Na tento prípad sa prechodné ustanovenie zákona o dani z príjmov nevzťahuje iba že bol majetok nadobudnutý ešte pred 1. januárom 2004.

Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola súčasťou obchodného majetku sa doba trvania vlastníctva neposudzuje od nadobudnutia, ale od doby, kedy bol tento majetok vyradený z obchodného majetku. Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve alebo uvádzal v evidencii.

Zdaňovanie príjmov z nehnuteľnosti je potom rôzne v závislosti od toho, či predaj nehnuteľnosti súvisí s podnikaním fyzickej osoby alebo nie. Príjem podnikateľa z predaja nehnuteľnosti sa zahrnie do jeho základu dane (čiastkového základu dane). Jeho daňovým výdavkom je zostatková cena nehnuteľnosti. Fyzické osoby nepodnikajúce na ktoré sa nevzťahuje oslobodenie od dane si príjem z predaja nehnuteľnosti môžu znížiť o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie (kúpna cena, cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia, ...).

Príklad

Osoba nadobudla byt v roku 2011 pre osobné účely v hodnote 100 000 EUR. V roku 2012 tento byt predáva za 105 000 EUR.

Zdaniteľným príjmom je rozdiel vo výške 5 000 EUR.