Byt verzus apartmán

V súvislosti s masívnou výstavbou moderných bytových domov sa môžeme čoraz častejšie stretnúť s označením predmetu kúpy ako apartmán alebo ateliér. O čo vlastne ide a čomu venovať zvýšenú pozornosť sa pokúsime načrtnúť v tomto krátkom príspevku.

Byt verzus apartmán

Úvod

V praxi diskutovanou otázkou je právna povaha apartmánu, prípadne ateliéru. Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že ide o byt vyššieho štandardu, nie je to však tak. Apartmán totiž predstavuje nebytový priestor. Táto mylná predstava zrejme vzišla z praxe niektorých developerských projektov, ktorý v snahe vyhnúť sa obmedzeniam výstavby bytov v zmysle územného plánu, prípadne obmedzení plynúcich z technických noriem, stavajú nebytové priestory, ktoré potom označujú ako apartmány a predávajú ako byty, resp. s vlastnosťami bytov.

Katastrálny zákona ani stavebný zákon nepoznajú pojem apartmán. V zmysle platných predpisov sú považované za nebytové priestory.

 

Byt v. apartmán

Dôvodov, pre ktoré sa stavebníci rozhodujú v prospech výstavby apartmánov, je zrejme viacero:

  1. Obmedzenia výstavby bytov v danej lokalite v zmysle požiadaviek územného plánu;
  2. Obmedzenia vyplývajúce z technických noriem;
  3. Finančný zisk;

 

Okrem limitov na výstavbu bytov, ktoré vyplývajú z územného plánu, je ďalším obmedzujúcim faktorom aj svetlotechnický posudok. Od neho totiž závisí, či určitý priestor môže byť zadefinovaný ako byt. Takmer každý bytový dom má vo väčšom, či menšom rozsahu priestory, ktoré sú prevažnú časť dňa v tieni, prípadne tam nedopadá dostatočné množstvo denného svetla. Takéto priestory potom nemôžu byť bytmi.

V praxi sa akosi ustálilo, že priestory, ktoré nespĺňajú stavebnotechnické požiadavky, sa začali označovať ako apartmány a predávať ako byty. Otázne však ostáva, či je možné v takomto „apartmánovom byte“ nahlásiť si trvalý pobyt.

 

Trvalý pobyt v apartmáne

V tomto smeruje panuje názorová nezhoda. Kým Cirák[1] tvrdí, že v apartmáne nie je možné prihlásiť si trvalý pobyt. V praxi sme sa však stretli s tým, že to úplne vylúčené nie je Vychádzame pritom zo zákona č. 253/1998 Z.z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov, ktorý upravuje podmienky hlásenia trvalého pobytu na území Slovenskej republiky. V zmysle § 3 ods. 2 citovaného zákona „trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt.

Z toho je možné odvodiť, že za časť budovy môže byť považovaný aj iný priestor ako byt, pokiaľ je v budove označenej súpisným a orientačným číslom a je určený na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu.

Rozhodujúci bude teda zápis priestoru v katastri nehnuteľností, čo sa týka označenia priestoru a účelu využitia. Ak bude apartmán evidovaný ako nebytový priestor, nebude možné si v ňom zapísať trvalý pobyt. Pokiaľ by bol zapísaný inak, napr. ako apartmán, ateliér, ktorý môže slúžiť na bývanie, evidovanie trvalého pobytu by nemalo byť problémom.

 

Záver

Pri kúpe apartmánu je potrebné zbystriť pozornosť najmä pri stanovení účelu, akému má apartmán slúžiť vymedzenému napr. v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne na jeho základe vykonanom zápise na liste vlastníctve.

 

Poznámky pod čiarou:

[1] VALACHOVIČ, M. – GRAUSOVÁ, K. – CIRÁK, J.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Komentár: Praha: C.H.Beck, 2012, s. 64.