Kúpa nehnuteľnosti a hypotekárny úver, právne a ekonomické riziká

Tento článok má ambíciu v krátkosti zhrnúť základné právne a ekonomické riziká, ktoré sprevádzajú tento na prvý pohľad možno jednoduchý a flexibilný životný krok. V podstate kúpa nehnuteľnosti predstavuje iba právny úkon, na základe ktorého sa prevádza vlastníctvo nehnuteľnosti z osoby A na osobu B a hypotekárny úver je iba pôžička, ktorú osoba B dostane od banky X na zaplatenie kúpnej ceny za predmetnú nehnuteľnosť. Je to vážne také jednoduché?

Peter Varga 16. 11. 2012 9 min.
Painted block wall from 4freephotos.com Painted block wall from 4freephotos.com by alegri

V praxi je kupujúci často krát dezinformovaný až dezorientovaný vďaka tomu, že je „zavalený“ parciálnymi informáciami z rôznych strán. Každý zúčastnený (finančný poradca, banka, realitná kancelária, predávajúci, rodina, známy,...) prispeje štipkou svojej múdrosti, ale komplexný právny a ekonomický servis kupujúci nikde nedostane. Ak všetko prebieha štandardne, kupujúci môže iba niečo prerobiť, ale aké následky sú a ako sa dá proti tomu brániť, ak niečo prebehne neštandardne, to je niečo, nad čím by sa mal kupujúci zamyslieť. Nie je nič horšie ako jedného dňa sa zobudiť na klopanie na dvere, keď Vám príde niekto oznámiť, že nehnuteľnosť nie je Vaša a v tej sekunde Vám aj „zapípa“ mobil s upovedomením o stiahnutí ďalšej splátky hypotekárneho úveru.

Ako ilustratívny príklad slúži dnes pomerne časté ponúkanie nebytových priestorov ako „apartmány“, „byty nezaregistrované ako byty“ a podobne na bývanie. Ak si však takýto nebytový priestor kúpite a developer, ktorý celý objekt staval sa dostane do konkurzu, správca konkurznej podstaty, ak je šikovný, hľadá všetky možné aj nemožné majetkové hodnoty developera, aby uspokojil jeho veriteľov. Ak sa pri predaji nebytového priestoru nevyžiadal súhlas na predaj od nad polovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome, kúpna zmluva je neplatná. O 5 rokov Vás teda môže niekto navštíviť s požiadavkou, aby ste sa vysťahovali. Nereálne? Takýchto projektov je len v Bratislave niekoľko.

Celá táto transakcia sa dá rozdeliť do nasledujúcich časových úsekov:

  1. Obdobie do zaplatenia rezervačnej zálohy a podpísania budúcej kúpnej zmluvy;
  2. Obdobie do podania žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru;
  3. Obdobie do podpisu úverovej a záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy;
  4. Obdobie do čerpania hypotekárneho úveru;
  5. Obdobie do vykonania zápisu v katastri nehnuteľností; a
  6. 10 ďalších rokov.

Obdobie do zaplatenia rezervačnej zálohy a podpísania budúcej kúpnej zmluvy

Ak kupujete nehnuteľnosť cez hypotekárny úver, hodnota nehnuteľnosti podľa banky (ktorá sa líši od trhovej hodnoty väčšinou smerom dole) je niečo, načo treba určite myslieť. A teda, ak sa Vám páči nehnuteľnosť X za cenu Y, preto, lebo súčasťou nehnuteľnosti X, a teda aj ceny Y je napríklad:

  • vkusné zariadenie;
  • super moderná kúpeľňa;
  • voľba dispozície nehnuteľnosti; a/alebo
  • parkovací box;
  • atď.,

čo zvyšuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti o 20 %, banka to neberie do úvahy. Banka sa na hodnotu nehnuteľnosti pozerá predovšetkým cez oči ceny na jeden štvorcový meter. Ak by súčasťou nehnuteľnosti boli aj kľúče od trezoru, kde sú ukryté milióny EUR, banku to nezaujíma. Preto, konzultujte a konzultujte, inak sa Vám môže stať, že Vám banka škrtne 10, 20 % kúpnej ceny a vy budete musieť hľadať dodatočné zdroje, čo je obzvlášť nepríjemné, ak už máte podpísanú nejakú zmluvnú dokumentáciu (zmluva o rezervačnej zálohe, zmluva o budúcej kúpnej zmluve, ...), lebo sa vystavujete riziku, že prídete o zálohu a/alebo budete musieť zaplatiť zmluvnú pokutu.

Za nesmierne dôležité považujem preveriť si predávajúceho a právne titulu nadobudnutia vlastníctva predávajúcim. Určite nechcete, aby Vám o 3 roky zazvonil niekto na dvere s tým, že ste nehnuteľnosť nadobudli na základe neplatného právneho úkonu a bol by rád, keby ste sa do mesiaca vysťahovali.

Obdobie do podania žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru

Nikdy ale naozaj nikdy nepodpisujte drafty zmlúv, ktoré Vám pripraví realitná kancelária bez toho, aby ste sa neporadili s právnikom, avšak s takým, ktorý sa na vec nepozerá iba cez právne okuliare, ale aj cez ekonomické (inak povedané – s právnikom, ktorý sa v tom vyzná). Čo sa môže teoreticky stať, ak si neupravíte zmluvnú dokumentáciu, to si ukážeme neskôr. Čo je však potrebné mať na pamäti je to, že šanca, že niečo v celej transakcii, ktorá trvá aj niekoľko mesiacov, vykáže znaky neštandardnosti je relatívne vysoká. Ak sa toto riziko materializuje a vy nemáte vhodne upravenú zmluvnú dokumentáciu, ktorá je nastavená väčšinou v prospech predávajúceho, môže to mať nasledujúce následky:

  • prídete o celú zálohu (tá môže byť rôzna, štandardne od 1 000 EUR do 6 000 EUR);
  • budete nútený zaplatiť zmluvnú pokutu;
  • predraží sa Vám hypotéka;
  • stratíte šancu kúpiť vybratú nehnuteľnosť, pretože predávajúci to predá niekomu inému; a/alebo
  • po dodatočných nákladoch zistíte, že sa Vám už nehnuteľnosť neoplatí kúpiť;
  • atď.

Štandardne sa podpisujú dve zmluvy; zmluva o zaplatení rezervačnej zálohy a zmluva o budúcej kúpnej zmluve.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je tá najdôležitejšia zmluva. Od jej znenia sa záväzne odvíja znenie samotnej kúpnej zmluvy. Opakujem, nikdy ju nepodpisujte bez porady s právnikom. Následky môžu byť fatálne (napr.: načerpaný úver a žiadna nehnuteľnosť vo vlastníctve).

Keď sa rozhodujete, v ktorej banke si zoberiete hypotekárny úver, určite porovnajte nasledujúce:

  • úroková sadzba (ak čerpáte hypotéku s príspevkom pre mladých, na toto si dávajte obzvlášť pozor pri tzv. akciových hypotékach s nižšou sadzbou a s krátkou fixáciou, pretože to môže mať povahu krásneho jablka s zhnitým vnútrom, na čo môžete o niekoľko rokov doplatiť)
  • fixácia (to je tipovanie, ak Vám niekto radí, dajte si kratšiu alebo dlhšiu fixáciu, tak je to s najväčšou pravdepodobnosťou diletant a už ho ďalej nepočúvajte, lebo nikto nevie, aké budú sadzby o rok, o tri roky)
  • podmienky predčasného splatenia/mimoriadnych vkladov (banka musí dodržiavať minimálny štandard stanovený zákonom. Pozor, niektoré banky radi reklamujú niečo ako svoju výhody, pričom ju musia poskytnúť, lebo tak prikazuje zákon)
  • poplatky (za poskytnutie úveru, za vedenie účtu, ...);
  • spolupráca banky s rôznymi zamestnávateľmi, komorami,... (predvídajte, čo bude o niekoľko rokov); a
  • nazeranie na riziko (niektoré banky sú konzervatívnejšie. Žiaľ, toto je niečo s čím Vám asi nikto neporadí. Následok zle vybranej banky na základe tohto kritéria môže byť predražená hypotéka o tisícky eur);
  • atď.

Žiadosti si dajte do viacerých bánk. Pozor však na to, že viac žiadostí môže mať vplyv na Vás scoring v konkrétnej banke. Osobitne venujte pozornosť znaleckému posudku. Ak Vám ho vyhotoví znalec banky, tak Vám s veľkou pravdepodobnosťou zníži hodnotu nehnuteľnosti od trhovej. Vyžiadajte si viac znaleckých posudkov a viac CD nosičov. Ak Vám ho vyhotoví externý znalec, banka Vám hodnotu ako „final resort“ môže, na základe vlastnej úvahy, znížiť a Vám sa tak môže predražiť úver alebo nedostanete toľko, koľko ste chceli.

Obdobie do podpisu úverovej, kúpnej zmluvy a záložnej zmluvy

Prišlo na lámanie chleba. Banka Vám dáva na stôl podmienky, za ktoré Vám vie poskytnúť úver. Tie sa často líšia od tých deklarovaných pred podaním žiadosti. Dostanete šok a hneď chcete kontaktovať iné banky. Tu je nesmierne dôležité mať ihneď „po ruke“ ďalšie originály znaleckých posudkov, CD k nim a samozrejme dobre vyhotovenú zmluvnú dokumentáciu s predávajúcim, pretože určite chcete získať tie najlepšie podmienky. Nezabúdajte, že aj s bankami sa dá „vyjednávať“, napriek relatívnemu nízkemu významu transakcie pre banku. V prípade zle nastavenej zmluvnej dokumentácie, Vás tlačí čas, na iné banky nie je priestor. Výsledkom môže byť predražená hypotéka.

Ak nepredvídate v prvotnej fáze tejto transakcie, môže nastať aj taká situácia, že Vám banka dá drahú hypotéku na 100% financovania hodnoty nehnuteľnosti (pretože 100% sa dáva iba niekomu a to iba za cenu zvýšených úrokov), avšak tú Vám ohodnotí o 15% nižšie ako je jej trhová hodnota alebo hodnota určená externým znalcom. Reálne Vám teda dá banka o 15% menej a na zvyšných Vám vďaka Vašej dobrej bonite ponúkne spotrebný úver bez akéhokoľvek zabezpečenia s vysokým úrokom. Nedáva to zmysel? Jasne, že nedáva. Takéto ad absurdum vzniká preto, lebo v banke niekedy pravá ruka nevie, čo robí ľavá. Preto:

  • predvídajte správanie banky ohľadom Vašej vybranej nehnuteľnosti;
  • predvídajte takéto komplikácie aj v zmluvách, aby ste neplatili viac ako je nevyhnutné;
  • zistite si kto dostane na stôl Vašu žiadosť; a/alebo
  • zistite si ako ktorá banka akceptuje riziko;
  • atď.

Obdobie do čerpania hypotekárneho úveru

Hypotéku máte schválenú, nesplnili ste však podmienky čerpania, napriek tomu, že máte kúpnu zmluvu už podpísanú. Na kataster podávate návrh na vklad záložného práva. Čo sa týka návrhu na vklad vlastníckeho práva, jeho načasovanie je individuálne, v závislosti od toho, aké podmienky ste si vyjednali v zmluvách. Je to však jedna z najdôležitejších vecí na tejto transakcii.

Obdobie do vykonania zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľnosti

Právne sa vlastníkom nehnuteľnosti stávate až vtedy, keď  kataster nehnuteľností povolí vklad vlastníckeho práva bez ohľadu na to, že už máte podpísanú kúpnu zmluvu. Pre Vašu ochranu a pokojné spávanie zvážte možnosti, ktoré ponúka zákon ohľadom podpisu kúpnej zmluvy. Nezabúdajte totiž na to, že kataster nehnuteľností Vám vlastnícke právo nemusí zapísať, ak nie sú splnené náležitosti, ktoré stanovujú právne predpisy.

Pripravte si zmluvnú dokumentáciu aj na prípadné prerušenie konania a aj na zamietnutie vykonania zápisu. Rovnako si zmluvnú dokumentáciu pripravte na situáciu, že kataster nehnuteľností zapíše vklad až po uplynutí zákonnej lehoty.

10 ďalších rokov

Ak ste kúpu nehnuteľnosti „neodflákli“, tak táto časť je pre Vás bezpredmetná. Ak však existujú aspoň minimálne riziká v prevode titulu vlastníctva, absolútne si budete môcť byť istý svojim vlastníctvom až po uplynutí 10 ročnej vydržacej doby.

Aké sú ďalšie právne a ekonomické riziká?

  • Úmrtie predávajúceho (čo ak ste už zaplatili zálohu, podpísali nejakú zmluvy alebo nebodaj vyplatili celú kúpnu cenu?);
  • Neserióznosť predávajúceho (po zaplatení zálohy nekomunikuje s Vami, nechce podpísať kúpnu zmluvu alebo po vyplatení kúpnej ceny a prerušení konania na katastri predávajúci neposkytuje potrebnú súčinnosť až Vám kataster nezapíše vlastnícke právo a vy už ste za nehnuteľnosť zaplatili);
  • Čo ak sa nehnuteľnosť medzičasom poškodí (spadne, požiar, záplavy,...);
  • Zistíte, že Vám zateká alebo nejde teplá voda, máte nedoplatky;
  • Čo urobíte, ak po nadobudnutí vlastníctva k nehnuteľnosti zistíte, že sa k nehnuteľnosti viažu ešte nejaké iné záložné právo alebo iné ťarchy?;
  • Čo urobíte, ak niekto vo Vašej nehnuteľnosti býva alebo nájomcovia majú platnú nájomnú zmluvu o ktorej ste nevedeli, majú malé dieťa a sú sociálny prípad. Ste povinný im nájsť náhradné ubytovanie?
  • Forma a obsah splnomocnení (banky a aj kataster nemusia uznať splnomocnenie zástupcu predávajúceho a čo ak vy už máte zaplatenú zálohu?)
  • Ako jednotlivec dostanete oveľa ťažšie hypotéku z banky a je takmer nemožné získať 100% financovanie, ak ste sám
  • Neberte si ako jednotlivec hypotéku, ak nezarábate aspoň 3 násobok Vašej mesačnej splátky;
  • Ak spĺňate podmienky príspevku pre mladých, radšej sa vyhnite akciovým ponukám;
  • Ak kupujete nebytový priestor na bývanie, pozor na právne riziká;
  • Čo ak sa dostane predávajúci do konkurzu a vy už ste mu nejakú sumu vyplatili (zálohu alebo celú kúpnu sumu)

Záver

Ak môžem na záver poradiť, vždy sa snažte vyhľadať naozajstného odborníka (tých „nenaozajstných je, žiaľ, asi oveľa viac), ktorý má predovšetkým vlastné skúsenosti nielen s ekonomickou stránkou veci, ale predovšetkým s právnou. Komunikácia s realitnou kanceláriou, ktorá de facto zastupuje predávajúceho je často veľmi unavujúca a nevedie k želanému výsledku. Realitné kancelárie používajú často rôzne obchodné triky, ktoré Vám, v konečnom dôsledku, predražia financovanie. Ak vo Vašom prípade všetko prebehne štandardne, pomyslíte si, že takáto dramatizácia nebola nutná. Nezabúdajte však, že veci sa niekedy vyvíjajú aj inak ako podľa skriptu.