Plná moc pre realitnú kanceláriu

Autor v článku uvažuje nad konaním realitných kancelárií, ktoré spravidla od kupujúcich preberajú rezervačný poplatok (resp. preddavok na kúpnu cenu), resp. za svojich klientov uskutočňujú aj iné právne úkony. Realitná kancelária je však oprávnená za klienta konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bola na to splnomocnená písomným plnomocenstvom. Túto povinnosť realitné kancelárie nedodržiavajú, resp. ju nahradzujú inými právnymi inštitútmi.

Plná moc pre realitnú kanceláriu

Podstata sprostredkovania

Právny poriadok Slovenskej republiky rozoznáva sprostredkovateľskú zmluvu podľa ust. § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka, ako aj zmluvu o sprostredkovaní podľa ust. 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Obe zmluvy (oba právne režimy) sa bežne uplatňujú v realitných obchodoch. Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka je upravená výrazne stručnejšie ako obdobná zmluva v obchodnoprávnom režime. Avšak v ustanovení § 777 (druhá veta) Občianskeho zákonníka je výslovne uvedené, že: „Sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom.“ Obchodnoprávna úprava takúto výslovnú úpravu o plnej moci nemá, ale teória[1] nám jasne odpovedá, že zmluva o sprostredkovaní sama o sebe neobsahuje plnomocenstvo. Pre potreby tohto článku však budem obe zmluvy nazývať všeobecne ako sprostredkovateľská zmluva a pokiaľ to nebude vyplývať priamo z textu, tak ich nebudem osobitne rozlišovať.

Realitné kancelárie teda uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy, čo vyplýva aj z predmetu podnikania realitných kancelárií zapísaného v živnostenskom registri (t.j. z ich sprostredkovateľskej činnosti v oblasti predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností). Chcel by som však upozorniť na účel, resp. predmet takýchto zmlúv. Občianskoprávnou sprostredkovateľskou zmluvou sa realitná kancelária zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca (klient) sa zaväzuje realitnej kancelárií poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie. Podobne, obchodnoprávnou zmluvou o sprostredkovaní sa realitná kancelária zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť realitnej kancelárií odplatu (províziu). Ide o definície priamo z príslušných zákonov, pričom oba typy zmlúv smerujú k sprostredkovaniu uzatvorenia inej zmluvy medzi klientom a treťou osobou (v realitných obchodoch ide najmä o sprostredkovanie kúpnej zmluvy, prípadne nájomnej zmluvy). Čiže na základe sprostredkovateľskej zmluvy sa sprostredkováva uzatvorenie inej zmluvy. 

Naopak, v týchto ustanoveniach zákonov nenájdeme nič o úschovách kúpnej ceny, ani o vypracovaní a navrhovaní zmlúv, ich pripomienkovaní, či o právnom a finančnom poradenstve, ani o príkaznej zmluve, a dokonca ani o rezervácií, či blokácií nehnuteľnosti. Zákon v tomto prípade ani neuvádza, že by sa realitné kancelárie mali / mohli zúčastňovať ako osobitná zmluvná strana na zmluve o budúcej zmluve (hoci zakázané to samozrejme nie je). Podnikanie realitných kancelárií by teda naozaj malo mať len sprostredkovateľský charakter – teda aktívna činnosť pri sprostredkovaní predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Na každú inú činnosť realitnej kancelárie vykonávanú pre klienta, ktorá ide nad rámec bežnej sprostredkovateľskej činnosti, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie (napr. vo forme príkaznej zmluvy, ak ide o vykonávanie právnych úkonov) – a ak realitná kancelária pri takejto činnosti má prísť do styku s tretími osobami, tak sa potrebuje preukázať aj osobitnou písomnou plnou mocou. Navyše, na niektoré špecifické činnosti by mali mať realitné kancelárie aj osobitný zápis v živnostenskom, či inom registri, ktorý by ich oprávňoval vykonávať takú inú doplnkovú činnosť pre svojich klientov. Mám tým namysli napríklad poskytovanie služieb v oblasti úschov, finančné a hypotekárne poradenstvo, a pod.

Prevzatie preddavku

Bežnou praxou realitných kancelárií je, že v rámci svojich rezervačných zmlúv zaviažu kupujúceho (bez ohľadu na to, či je to ich klient, alebo ide o tretiu osobu), aby zaplatil preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Zo zákona však nevyplýva priamo možnosť zastupovania klientov pri preberaní kúpnej ceny (ani jej časti) realitnou kanceláriou – ak to v sprostredkovateľskej zmluve, alebo v trojstrannej rezervačnej zmluve, či zmluve o budúcej zmluve nie je výslovne uvedené. Teda realitná kancelária so svojim klientom môže uzatvoriť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej, ako osobitný bod, bude aj udelenie plnej moci pre realitnú kanceláriu na určité úkony – teda napríklad aj na prevzatie preddavku na kúpnu cenu od kupujúceho. Aj keď takýto spôsob udelenia plnej moci v sprostredkovateľskej zmluve nie je ideálnym riešením, ale predsa je to lepšie, ako nemať nič. Ak je totiž takáto plná moc, alebo oprávnenie obsiahnuté len v sprostredkovateľskej zmluve, tak realitná kancelária by sa musela preukazovať tretej strane práve touto sprostredkovateľskou zmluvou – to však nie je žiaduce, keďže v sprostredkovateľskej zmluve sa rieši vnútorný právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a jej klientom a môžu v nej byť obsiahnuté citlivé údaje (napr. výška provízie, obchodná stratégia a pod.).

V praxi som sa ani raz nestretol, že by realitné kancelárie dodržiavali túto povinnosť a preukazovali sa tretej strane sprostredkovateľskou zmluvou (v ktorej by bolo obsiahnuté ustanovenie o plnej moci), prípadne samostatnou písomnou plnou mocou. Často to však realitné kancelárie riešia iným spôsobom (podľa mňa tiež prípustným, aj keď menej prehľadným). Ako zmluvná strana sa totiž realitné kancelárie zúčastňujú na hybridných rezervačných zmluvách, ktoré majú prvky zmluvy o budúcej zmluve, a ktorých účelom je aj rezervácia / blokácia nehnuteľnosti. Priamo v takýchto zmluvách je potom vyjadrené nielen oprávnenie realitných kancelárií na preberanie, či úschovu preddavku na kúpnu cenu, ale aj výslovný súhlas ostatných zmluvných strán s takýmto osobitným postupom, ktorý má nahrádzať ust. § 777 Občianskeho zákonníka o udelení písomnej plnej moci. Podľa môjho názoru však nestačí len obyčajné podpísanie rezervačnej zmluvy, z ktorej by sa takýto súhlas len nepriamo dedukoval, ale má ísť o výslovnú vzájomnú dohodu zmluvných strán, že sa realitnej kancelárií udeľuje toto oprávnenie, aby sa tak korektne naplnilo ustanovenie § 777 Občianskeho zákonníka.

Za predpokladu, že predávajúci je klientom realitnej kancelárie, a že realitná kancelária prevzala preddavok na kúpnu cenu od kupujúceho – tak predávajúcemu následne vznikne nárok na vyplatenie tohto preddavku na kúpnu cenu od realitnej kancelárie a realitnej kancelárii vznikne nárok na vyplatenie provízie za sprostredkovanú kúpnu zmluvu od predávajúceho. Samotné započítanie odmeny (provízie) potom prebieha na záklde ust. § 580 Občianskeho zákonníka. Pre tento stret oboch vzájomných nárokov možno v zásade určiť moment uzatvorenia kúpnej zmluvy, ak v sprostredkovateľskej zmluve nie je dohodnuté inak.

Udelenie plnej moci má veľký význam pri uplatňovaní vzájomných nárokov zmluvných strán. Ak totiž realitná kancelária koná za svojho klienta na základe plnej moci, tak z právneho hľadiska sa to chápe tak, ako keby priamo konal klient realitnej kancelárie. Napríklad, ak realitná kancelária preberie od kupujúceho prvú časť kúpnej ceny na základe plnej moci udelenej od predávajúceho (klienta), má sa za to, že túto prvú časť kúpnej ceny prevzal akoby sám predávajúci. V prípade, že bude kupujúci z určitého dôvodu následne požadovať vrátenie zaplatenej prvej časti kúpnej ceny späť, tak sa kupujúci musí obrátiť so svojim nárokom na predávajúceho a nie na realitnú kanceláriu. Pokiaľ však realitná kancelária plnú moc od predávajúceho (klienta) nemala, alebo sa ňou nepreukázala kupujúcemu, tak by si kupujúci mal uplatňovať svoj nárok od realitnej kancelárie a nie od predávajúceho. Samozrejme, že k jednotlivým prípadom treba pristupovať individuálne a treba zhodnotiť, či ide o náhradu škody (§ 415 a nasl. OZ), alebo či prišlo k bezdôvodnému obohateniu (§ 451 a nasl. OZ), alebo išlo o konanie bez príkazu (§ 742 a nasl. OZ), alebo prišlo k riadnemu a včasnému plneniu zmluvy, atď. A taktiež závisí od konkrétnej zmluvnej úpravy, na základe ktorej prišlo k prevzatiu takého rezervačného poplatku. Preto sa tu nedá hovoriť o jednoznačnej univerzálnej odpovedi, ako takúto situáciu vyriešiť – iba ak by tá odpoveď spočívala v požiadavke kvalitnej zmluvnej úpravy.

Ak teda realitná kancelária prevezme peniaze od kupujúceho, pričom tieto peniaze majú byť použité na kúpnu cenu, tak nejde o nič iné, ako o situáciu uvedenú v spomínanom § 777 OZ, keď realitná kancelária koná resp. niečo prijíma za svojho klienta (záujemcu), pričom zákon prikazuje, aby sa tak stalo na základe písomnej plnej moci (a nie na základe úschovy, rezervačnej zmluvy a pod.). Odlišný postup je síce v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti, avšak na zúčastnené strany sa tak kladú vyššie nároky na precíznu zmluvnú úpravu ich vzájomných právnych vzťahov. A takáto precízna zmluvná úprava je v realitných obchodoch skôr ojedinelá.

Iné úkony realitnej kancelárie

Ako som naznačil vyššie, tak písomnou plnou mocou by sa realitné kancelárie mali preukazovať aj v iných prípadoch, ako len pri preberaní kúpnej ceny – napríklad pri objednávaní právnych služieb, či predkladaní návrhu (kúpnej) zmluvy druhej zmluvnej strane, resp. vo všetkých prípadoch keď má realitná kancelária, ako sprostredkovateľ, za klienta čokoľvek konať alebo prijímať. Samozrejme si uvedomujem, že potreby klientov na realitnom trhu nie sú obmedzené len na strohé sprostredkovanie kúpnej zmluvy, ale že klienti očakávajú aj kompletný poradenský, či právny servis. V dôsledku toho odporúčam, aby všetky tieto ďalšie úkony realitnej kancelárie boli precízne upravené aspoň v trojstrannej rezervačnej zmluve, v ktorej bude vyjadrený osobitný súhlas predávajúceho aj kupujúceho na takú činnosť.

Zo strany realitných kancelárií pokladám za nevhodný aj ich bežný postup, ak realitná kancelária v rámci sprostredkovateľskej činnosti predkladá zmluvným stranám „návrh“ kúpnej zmluvy. Treba si uvedomiť, že „návrh“ kúpnej zmluvy by sa mal posudzovať v zmysle ust. § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka, teda v procese predkladania návrhu na uzavretie zmluvy, protinávrhu a akceptácie návrhu. Zjednodušene povedané, ide o proces dohodovania si zmluvy medzi zmluvnými stranami. Takéto úkony však môžu robiť výlučne len zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) a nie realitná kancelária bez plnej moci, ktorá ani nie je účastníkom takej kúpnej zmluvy. Pre prax je akceptovateľné, ak realitná kancelária predloží zmluvným stranám iba vyplnený „vzor“ kúpnej zmluvy, ktorý si už zmluvné strany môžu sami pripomienkovať. V prípade, že realitná kancelária chce v mene svojho klienta predložiť návrh kúpnej zmluvy druhej zmluvnej strane, tak by na to mala byť písomne splnomocnená, alebo aspoň poverená v rezervačnej zmluve, či v zmluve o budúcej zmluve. Rovnako to platí aj v prípade, že realitná kancelária nechá kúpnu zmluvu pripomienkovať (skontrolovať) v advokátskej kancelárií.

Niektoré realitné kancelárie postupujú tak, že nepreberajú prvú časť kúpnej ceny od kupujúceho ako preddavok[2], ale tento úkon nazývajú úschovou prvej časti kúpnej ceny a podriaďujú to právnej úprave osobitnej zmluvy o úschove[3]. Aj tu je však nutné konštatovať, že ide o úkon nad rámec sprostredkovateľskej činnosti, pričom ide o uschovanie peňazí od kupujúceho pre predávajúceho, a preto je aj na takýto úkon nutná písomná plná moc.

Záver

Alternatívnym riešením je, keď realitná kancelária so zmluvnými stranami uzavrie trojstrannú rezervačnú zmluvu (alebo trojstrannú zmluvu o budúcej zmluve), do ktorej zahrnie aj prvky príkaznej zmluvy[4]. Ide o osobitnú zmluvu, na základe ktorej sa realitná kancelária zaväzuje, že pre príkazcu (v tomto prípade príkazcov – predávajúceho aj kupujúceho) obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Predmetom takého príkazu alebo činnosti môže byť uskutočňovanie práve tých aktivít, ktoré idú nad rámec sprostredkovateľskej činnosti. Takéto riešenie sa totiž najviac približuje zaužívanej praxi v realitnej oblasti. Napriek tomu si myslím, že ak platná právna úprava priamo pri sprostredkovateľskej zmluve uvádza povinnosť mať na takéto prípady písomnú plnú moc, nemali by to zmluvné strany obchádzať zvádzaním iných právnych konštrukcií. Zakázané to však samozrejme nie je. Je však nutné upozorniť, že ak sa na základe prvkov príkaznej zmluvy obsiahnutých v rezervačnej zmluve (resp. v zmluve o budúcej zmluve) zaviaže realitná kancelária vykonávať činnosť pre predávajúceho aj kupujúceho (t.j. pre oboch príkazcov zároveň) – tak sa tým stiera rozdiel medzi klientom a treťou stranou, čím sa zároveň zahmlieva podstata sprostredkovateľského vzťahu.

Plná moc je vo svojej podstate určená práve tretím stranám – teda na základe písomnej plnej moci sa realitná kancelária preukazuje tretím stranám, že môže preberať za svojho klienta preddavky na kúpnu cenu, alebo že môže predložiť návrh kúpnej zmluvy, konať v katastrálnom konaní a pod. Aj z tohto pohľadu sa teda javí, že vystavenie osobitnej písomnej plnej moci pre realitnú kanceláriu s presným vymedzením právomocí, je najprijateľnejšie – aby sa realitná kancelária vyhla tomu, že sa bude musieť namiesto plnej moci preukazovať tretím stranám rezervačnou zmluvou, či sprostredkovateľskou zmluvou. Takto zostane zachovaná a ľahko rozlíšiteľná primárna činnosť realitných kancelárií, ktorou je ich sprostredkovateľská činnosť, od iných vedľajších činností vykonávaných v záujme klienta.

Poznámky pod čiarou:

[1] Napr. Moravčík, J., Ovečková, O. a kol.: Obchodný zákonník, komentár. Bratislava. IURA EDITION, 2005, str. 1153 (v aktualizácií 4/2013)

[2] Pozri ust. § 498 Občianskeho zákonníka.

[3] Pozri ust. § 747 a nasl. Občianskeho zákonníka.

[4] Pozri ust. § 724 a nasl. Občianskeho zákonníka. Obdobná zmluva v obchodnoprávnom režime sa nazýva mandátna zmluva a je upravená v ust. § 566 a nasl. Obchodného zákonníka.