POZEMKOVÉ ÚPRAVY: Skutočná pomoc pre slovenských poľnohospodárov alebo len šanca pre konkurenciu?

Podnetom na tento článok boli posledné udalosti odohrávajúce sa v oblasti poľnohospodárstva v Slovenskej republike, čo vyústilo do prípravy plánovania urýchlených pozemkových úprav v jednotlivých katastrálnych územiach. Tento článok sa nebude zameriavať na pozitíva pozemkových úprav či ich celkovú  zákonnú úpravu, pričom ich prínos je pravdaže pre vlastníkov pozemkov v Slovenskej republike nevyvrátiteľný, ale pozornosť upriamim na negatívne dopady pozemkových úprav, a to najmä pre poľnohospodárov, pričom práve tie sú zo strany prívržencov pozemkových úprav neuvádzané a mnoho nájomcov a najmä poľnohospodárov o týchto úskaliach vykonania pozemkových úprav nemá vedomosť.

JUDr. Pavol Vargaeštok 06. 05. 2019 5 min.

V prvom rade je potrebné poukázať, že pozemkové úpravy sú legislatívne upravené v zákone č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách ( ďalej len ako „Zákon o pozemkových úpravách“).

Vo svojom paragrafovom znení v § 14 ods. 8 Zákon o pozemkových úpravách upravuje, čo sa stane po dni nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v tomto rozhodnutí s nájomnými vzťahmi a to nasledovne „Dňom nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav alebo neskorším dňom uvedeným v tomto rozhodnutí zanikajú nájomné vzťahy k pôvodným nehnuteľnostiam a registrácia vinohradov podľa osobitného predpisu.10a) Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných nehnuteľností, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku za podmienok, ktoré sú dohodnuté pri nájme pôvodných nehnuteľností, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých nehnuteľností, upravenú podľa § 13 ods. 1.

Uvedené znenie ods. 8 teda v sebe upravuje dve podstatné skutočnosti, o ktorých sa na verejnosti veľmi nerozpráva, a to:

  1. Vykonaním pozemkových úprav zanikajú zo zákona automaticky všetky nájomné vzťahy na pôvodných nehnuteľnostiach teda aj tie, ktoré boli uzavreté v súlade so zákonom č. 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len ako „ Zákon o nájme “). V podstate to znamená, že dátumom uvedením v rozhodnutí o schválení vykonania projektu pozemkových úprav sa v katastrálnom území udeje to, že doterajší nájomca resp. nájomcovia prídu o užívacie vzťahy k nehnuteľnostiam na výkon poľnohospodárstva.

    Tento budúci stav podľa môjho názoru nie je možné vyriešiť tak, že doterajší nájomca resp. nájomcovia uzavrú napr. Zmluvy o bud. zmluvách o nájme s prenajímateľmi, nakoľko ak nepoznajú stav katastra nehnuteľností po pozemkových úpravách a nešpecifikujú predmet budúceho nájomného vzťahu dostatočne jasno a určito v takýchto Zmluvách o bud. zmluvách o nájme, uvedené právne úkony budú pravdepodobne neplatné. 

  2. Zákon o pozemkových úpravách  vzhľadom na bod i. však upravuje aj tzv. prednostné právo nájmu v nasledovnom znení „Ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy o nájme pôvodných nehnuteľností, má právo na uzavretie zmluvy o nájme nových pozemkov na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku za podmienok, ktoré sú dohodnuté pri nájme pôvodných nehnuteľností, a to na výmeru nových pozemkov zodpovedajúcu výmere pôvodných prenajatých nehnuteľností

S obdobne uvedenou formuláciou sme sa mohli stretnúť už pri Zákone o nájme v § 13 ods. 2 pred novelou účinnou od 01.mája 2018 (zákon č. 291/2017, ktorým sa mení a dopĺňa Zákon o nájme) a v praxi neraz spôsobovala táto formulácia nejednoznačný výklad. Z toho dôvodu zákonodarca uvedenou novelou doplnil ustanovenie v § 13 ods. 2 v znení „ Ak došlo k porušeniu práva nájomcu podľa prvej vety uzatvorením nájomnej zmluvy s inou osobou, takýto právny úkon prenajímateľa je neplatný“, teda zákonodarca jednoznačne deklaroval ako má byť prednostné právo nájmu v Zákone o nájme vykladané.

Som toho názoru, že aktuálna úprava prednostného práva nájmu v Zákone o pozemkových úpravách je nejednoznačná a pri aktuálnej klíme v poľnohospodárstve a užívacích vzťahoch, by v prípade, ak by nedošlo k novelizácii  Zákona o pozemkových úpravách  napr. aj doplnením znenia ods. 8 o znenie podobne aké bolo aplikované pri novele Zákone o nájme došlo by k ohrozeniu užívacích vzťahov doterajšieho nájomcu resp. nájomcov k nehnuteľnostiam na výkon poľnohospodárstva.

V druhom rade je potrebné poukázať, že dňa 11. februára 2019 bol v Zbierke zákonov Slovenskej republiky vyhlásený nález Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 vo veci nesúladu § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov v takom rozsahu, ktorým sa odstránili osobitné postupy pri nadobúdaní poľnohospodárskych pozemkov v Slovenskej republike, ktoré boli viac menej „brzdou“ pri nákupe poľnohospodárskych  pozemkov najmä pre zahraničných investorov.

Z predložených analýz Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky vyplýva aj to, že nehnuteľnosti v Slovenskej republike sú natoľko rozdrobené, že na 1 parcelu pripadá priemerne 12 – 15 podielových spoluvlastníkov, čo je enormné číslo, ktoré však spôsobuje aj fakt, že v katastrálnom území, kde neprebehli pozemkové úpravy a je rozdrobenosť veľká, je pre potencionálnych investorov takáto  poľnohospodárska pôda menej zaujímavá aj vzhľadom na riziká ako je prednostné právo kúpy podielového spoluvlastníka, a to aj napriek pomerne nízkej cene oproti pozemkom, pri ktorých pozemkové úpravy prebehli. Z uvedeného teda vyplýva, že následkom pozemkových úprav nebudú len následky vo forme skomplikovania nájomných vzťahov ak nedôjde k legislatívnej úprave, ale aj navýšenie cien nájomného ako aj hodnoty poľnohospodárskej  pôdy, ktorá môže viesť k tomu, že domáci poľnohospodári nebudú schopní nielenže nakupovať  poľnohospodársku pôdu, ale obmedzí sa aj teoretický prístup k nej cez užívacie vzťahy vzhľadom na rast cien nájomného.

Záverom uvádzam, že cieľom tohto článku nie je spochybnenie výhod pozemkových úprav, avšak je podľa môjho názoru prv potrebné, aby sa urobili opatrenia na ochranu doterajších nájomcov, ktorí na poľnohospodárskej pôde hospodária a vynakladajú nemalé finančné prostriedky na udržanie jej úrodnosti a kultúry, nakoľko v prípade ponechania znenia Zákona o pozemkových úpravách môžu budúce pozemkové úpravy pre nájomcov poľnohospodárskej  pôdy znamenať stratu nájomných vzťahov a teda aj ich investícii do nej.