Právne služby realitných kancelárií

Realitné kancelárie by sa podľa predmetu činnosti mali zameriavať predovšetkým na sprostredkovateľskú činnosť v oblasti realít. Autor v článku poukazuje na nedovolené poskytovanie právnych služieb realitnými kanceláriami a na ďalšie súvisiace problémy. Tým nielenže prichádza ku klamaniu spotrebiteľa, ale prichádza aj k nekalej súťaži vo vzťahu k ostatným realitným kanceláriám, prípadne i k protizákonnej činnosti.

Právne služby realitných kancelárií

V zmysle prílohy č. 2 k živnostenskému zákonu[1] zaraďujeme realitnú činnosť, t. j. sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, medzi tzv. viazané živnosti. Predpokladom výkonu takéhoto podnikania je vysokoškolské vzdelanie ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru, prípadne aspoň úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou a 5-ročnou praxou v danom odbore. Zákonodarca správne podmieňuje takéto podnikanie určitou vzdelanostnou úrovňou podnikateľa a jeho skúsenosťami. Určite však nie je žiaduce, ak samotné realitné kancelárie vyhlasujú, že ponúkajú pri svojej činnosti aj kompletný právny servis, právne služby, či právne poradenstvo. V tom lepšom prípade ide len o nesprávnu interpretáciu tej skutočnosti, že právne služby im zabezpečuje nezávislá spolupracujúca advokátska kancelária. V horšom prípade prichádza naozaj k neoprávnenému poskytovaniu právnych služieb zo strany realitných kancelárií, čo je v rozpore so zákonom o advokácii.[2] Takéto konanie však môže napĺňať skutkovú podstatu klamlivého konania podľa ust. § 8 zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa, prípadne môže ísť o nekalosúťažné konanie podľa § 44 a nasl. Obchodného zákonníka, a to vo vzťahu k iným realitným kanceláriám, resp. k zákazníkom či spotrebiteľom. Dôverčivý klient sa totiž podriadi klamlivej predstave, že priamo od realitnej kancelárie dostane kompletný právny servis, čo môže výrazne ovplyvniť jeho ekonomické správanie a rozhodovanie.

V predmete podnikania, resp. v predmete činnosti realitných kancelárii takéto oprávnenie na poskytovanie právnych služieb pochopiteľne nenájdeme... Tieto okolnosti potom majú konzekvencie napríklad aj v daňovej oblasti, keďže pri poskytovaní právnych služieb je potrebné mať registračnú pokladnicu (pri prijímaní platieb v hotovosti za takéto služby); avšak realitné kancelárie takúto povinnosť zatiaľ nemajú. Je však úplne bežné, že aj renomované realitné kancelárie, prípadne aj realitné kancelárie združené v záujmových samosprávnych združeniach v oblastí realít, takéto praktiky stále využívajú.

Hlavne klienti by si v týchto prípadoch mali uvedomiť, že zdanlivo rovnaké právne služby od realitnej a advokátskej kancelárie sú spojené s rozdielnou právnou zodpovednosťou, rozdielnym poistným krytím, rozdielnymi garanciami zastrešujúcich samosprávnych organizácií[3], či predpokladom znalosti širšieho právneho kontextu a pod. Na druhej strane však treba otvorene dodať, že niekedy to realitné kancelárie dokážu po právnej stránke zvládnuť kvalitnejšie ako advokát.

Nie je účelom obmedziť ani vylúčiť vytváranie vlastných interných právnych oddelení v rámci organizačnej štruktúry realitnej kancelárie. To je v konečnom dôsledku v súlade s ust. § 1, ods. 4, písm. b) zákona o advokácii. Z tohto zákonného ustanovenia však nemožno odvodiť oprávnenie realitnej kancelárie poskytovať právne služby navonok svojim klientom; právne oddelenie totiž poskytuje právne služby výlučne svojmu zamestnávateľovi a nie tretím stranám, s ktorými prichádza realitná kancelária do právneho vzťahu. Vyhlásenia niektorých realitných kancelárii, že ich interní právnici garantujú najvyššiu mieru spokojnosti a profesionality pre klientov, nemajú (z právneho hľadiska) totiž o nič väčšiu váhu, ako keby takéto vyhlásenie urobili realitné kancelárie bez odvolávky na ich interných právnikov. Samozrejme, v tomto prípade ide len o marketing, ktorý však môže byť pre klientov zavádzajúci. Neviem si totiž predstaviť, ak by začali napríklad banky propagovať svoje finančné služby len na základe toho, že majú lepšie interné právne oddelenia, ako iné banky. Aj keď banky takéto interné právne oddelenia bezpochyby majú, ani jedna z nich neposkytuje svojim klientom právne služby, či právne poradenstvo, alebo právne garancie. Prečo by realitné kancelárie mali byť výnimkou?

V súvislosti s vyššie uvedeným teda môže prichádzať aj k naplneniu skutkovej podstaty priestupku na úseku podnikania[4], prípadne i trestného činu neoprávneného podnikania.[5] Nemám vedomosť, či sa touto problematikou niekto reálne a dôsledne zaoberá. Neriešenie týchto nežiaducich situácií totiž vytvorilo všeobecný klamlivý obraz o podnikaní realitných kancelárii, keď takmer všetci klienti automaticky očakávajú od svojej realitnej kancelárie, že im tento právny servis zabezpečí (či už sama, alebo prostredníctvom advokátskej kancelárie). Ide síce o proklientský prístup, avšak ak realitné kancelárie nemajú oprávnenie na poskytovanie právnych služieb, tak ich jednoducho poskytovať nesmú.

Ďalší súvisiaci problém je prílišná upätosť realitných kancelárií na svojich vlastných „realitných zmluvách“, v ktorých nechcú akceptovať prípadné pripomienky zo strany kupujúcich, či predávajúcich. Bolo by asi extrémne krajným riešením, ak by akúkoľvek zmluvu musel pripravovať advokát[6], alebo ak by akékoľvek predloženie zmluvy bolo vnímané ako neoprávnené poskytnutie právnej služby. Zmluvy najrôznejšieho typu sú nám totiž predkladané neustále, napr. pri prijímaní do pracovného pomeru, otvorení bankového účtu, či ako kúpne zmluvy v obchodných vzťahoch... Takéto predloženie návrhu príslušnej zmluvy však musí byť vnímané výlučne v zmysle ust. § 43a a nasl. Občianskeho zákonníka, t.j. t.j. v procese uzatvárania zmlúv, pri návrhu, protinávrhu, či akceptácii. Zostáva však otvorená otázka, či aj realitná kancelária má právo na predloženie „návrhu“ kúpnej zmluvy, ak sama realitná kancelária nebude zmluvnou stranou takej kúpnej zmluvy. V zmysle ust. § 777 Občianskeho zákonníka (posledná veta) by realitná kancelária na to právo mala len vtedy, ak by bola písomne splnomocnená, alebo ak by na základe zmluvy o obstaraní veci[7] takúto právnu službu objednala pre svojho klienta u advokátskej kancelárie. Treba si totiž uvedomiť, že kúpna zmluva a jej podmienky majú pôsobiť výlučne medzi predávajúcou a kupujúcou stranou, preto by do tohto procesu uzatvárania kúpnej zmluvy nemala realitná kancelária príliš nástojčivo zasahovať. Úlohou realitnej kancelárie je iba sprostredkovať uzatvorenie zmluvy a nie plné koncipovanie a riadenie celého procesu pripomienkovania zmluvy (navrhovanie, dávanie protinávrhu a akceptovanie zmluvy). Prijateľné pre prax sa z môjho pohľadu pozdáva iba predloženie „vzorovej“ kúpnej zmluvy zo strany realitnej kancelárie s vyplnenými údajmi o zmluvných stranách a s údajmi o nehnuteľnosti. Ďalšie zmluvné podmienky a pripomienky by už mali byť v réžii strán uzatvárajúcich kúpnu zmluvu. Z profesionálneho hľadiska (ako aj zo skúseností realitných kancelárii v danej oblasti) by však realitná kancelária ešte mohla svojho klienta či záujemcu upozorniť, ak sú ich dodatočné pripomienky k vzorovej zmluve nevhodné, neobvyklé, alebo v rozpore s právom. Aj to je však už na hranici zákona (možno i jeho za hranicou), keďže takéto poradenstvo od realitných kancelárií by nemalo mať charakter právneho poradenstva. Bez príslušného oprávnenia (napr. bez spomínanej plnej moci) by teda realitná kancelária nemala predkladať návrh kúpnej zmluvy, ale len vzor kúpnej zmluvy, a ani by nemala kúpnu zmluvu pripomienkovať. Ako bolo vyššie naznačené, tak je vhodné rozlišovať pojmy vzor zmluvy a návrh zmluvy, keďže pojem „návrh“ treba vnímať v súlade s ust. § 43a a nasl. OZ; pričom „vzorovú zmluvu“ si už môže ktokoľvek voľne stiahnuť z internetu. Tiež je neprijateľné, ak zmluvné strany síce chcú uzavrieť kúpnu zmluvu, ale nie v znení, ako ju predložila realitná kancelária – to totiž realitná kancelária považuje za porušenie zmluvy o budúcej zmluve (rezervačnej zmluvy) a uplatňuje zmluvné pokuty voči zmluvným stranám, keďže takú kúpnu zmluvu v takom znení uzavrieť nechcú. Podobne je to aj pri neakceptovaní relevantných pripomienok zmluvných strán k zmluve zo strany realitnej kancelárie. Ide o závažný zásah do zmluvnej voľnosti strán.

V tejto oblasti vidím veľký priestor pre angažovanie sa záujmových samosprávnych realitných združení (napr. NARKS, ZRKS alebo Realitná únia a pod.), aby svojich členov vhodne usmerňovali, aké služby realitné kancelárie svojim klientom nesmú ponúkať, resp. prezentovať. Namiesto toho však badať, že niektoré ich školenia, či študijné programy sú niekedy zamerané aj na právne a iné poradenstvo. Všeobecný prehľad v realitnom odvetví a poznanie vzájomných súvislostí je síce pozitívom krokom k profesionalizácií realitných maklérov, neoprávňuje ich to však takéto služby poskytovať klientom. Zároveň je to aj kritika pre niektorých advokátov, ktorí často poskytujú právne služby pre takéto realitné kancelárie a robia si tak skrytú reklamu, čo môže byť v rozpore s advokátskym poriadkom.

Právna prax nazýva neoprávnené poskytovanie právnych služieb a zastupovanie klientov ako pokútnictvo. Takýchto pokútnych realitných kancelárií je stále veľa, stačí sa pozrieť do ich inzerátov, internetových stránok, či iných marketingových materiálov, a takmer vždy tam okrem legálnej sprostredkovateľskej činnosti možno natrafiť aj na nelegálnu ponuku právnych služieb či kompletný právny servis... Na záver len dodám, že realitné kancelárie bežne ponúkajú aj iné služby, ktoré nemajú vo svojom predmete podnikania, napríklad: finančné a hypotekárne poradenstvo, úschovy peňazí i právnych dokumentov, či znaleckú činnosť. Na všetky tieto súvisiace podnikateľské aktivity však realitné kancelárie potrebujú príslušné povolenia (licencie), alebo aj odborné vedomosti a zápis do osobitných registrov. Ak chcú realitné kancelárie takéto služby ponúkať prostredníctvom oprávnených osôb, mali by na to zreteľne upozorniť svojich klientov a mali by mať na to aj plnú moc, resp. by to mali mať precízne upravené vo svojich zmluvách a marketingových materiáloch. V žiadnom prípade by však realitné kancelárie takéto vedľajšie služby nemali prezentovať ako svoje vlastné.

Poznámky pod čiarou:

[1] Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov.

[2] Porovnaj ust. § 1, ods. 3 a 4, zákona č. 586/2003 Z.z. v platnom znení.

[3] Je zrejmé, že postavenie Slovenskej advokátskej komory a napríklad NARKS, ZRKS, či Realitnej únie je značne rozdielne. V poslednej dobe je však badať pozitívne snahy o profesionalizáciu aj v tejto oblasti.

[4] Porovnaj ust. § 24, ods. 1, písm. a) zákona č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v platnom znení.

[5] Porovnaj ust. § 251 zákona č. 300/2005 Z.z. Trestný zákon v platnom znení.

[6] V niektorých štátoch je však povinnosť vypracovať zmluvy (najmä kúpne zmluvy) ohľadne nehnuteľností prostredníctvom advokáta, či notára.

[7] Porovnaj ust. § 733 a nasl. Občianskeho zákonníka.