Právny režim parkovacích miest pri obytných domoch

Jednou z oblastí, ktorej musia developeri venovať zvýšenú pozornosť pri výstavbe obytných, prípadne polyfunkčných objektov, je parkovacia politika. Spôsoby ako zabezpečiť potrebný počet parkovacích miest pri novej výstavbe je viacero, pričom sa líšia náročnosťou technického prevedenia, sumou realizačných nákladov a v neposlednom rade odlišným právnym režimom. V tomto príspevku si priblížime najčastejšie spôsoby zabezpečenia parkovacích miest, s ktorými sa dnes stretávame pri kúpe, či predaji nových bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v novovybudovaných obytných, prípadne polyfunkčných domoch.

Právny režim parkovacích miest pri obytných domoch

Parkovacie miesto môže mať rôzne podoby. Môže ísť o samostatne stojacu stavbu (najčastejšie ako drobná stavba), vyznačené parkovacie miesto na pozemku alebo ako súčasť budovy.

Zabezpečiť parkovacie miesta v podobe garáži ako samostatne stojacich stavieb by si vo väčšine prípadov pri realizácií investičných zámerov developerov vyžadovalo mať k dispozícií pozemky s väčšou rozlohou. Právny režim takýchto parkovacích miest - garáži ako samostatne stojacich stavieb nepodlieha režimu zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Zákon o vlastníctve bytov“), bez ohľadu na to, či by ich výstavbu zrealizoval investor v súvislosti s výstavbou obytného, prípadne polyfunkčného domu, resp. či by ich predával spolu s bytmi. Ide o samostatný objekt právnych vzťahov, ktorého prevod by sa riadil ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Takéto parkovacie miesto je prevoditeľné samostatne.

Limitovaní najmä priestorovými možnosťami preto volia developeri častejšie iné riešenie. Najčastejšie sa stretávame s parkovacím miestom v podobe vyznačeného vnútorného parkovacieho státia v nebytovom priestore (priamo v priestoroch objektu) alebo vonkajšieho parkovacieho státia na pozemku.

Rôzne právne režimy parkovacích miest pri obytných domoch

a. Vnútorné parkovacie miesto v nebytovom priestore

Takéto parkovacie miesto sa nachádza vo vnútri obytného domu ako súčasť nebytového priestoru určeného na parkovanie. Najčastejšie je len vyznačené čiarami na zemi, prípadne označené číslom. Užívateľ takého parkovacieho miesta je väčšinou podielovým spoluvlastníkom nebytového priestoru určeného na parkovanie, ktorého veľkosť podielu zodpovedá ploche parkovacieho miesta. Je potrebné si uvedomiť, že spoluvlastnícky podiel je vždy len ideálny, preto nemožno presne označiť, prípadne vymedziť čiarami na zemi, vlastníctvo takéto parkovacieho miesta.

Keďže nejde o vec v právnom zmysle, nemôže byť ani samostatným predmetom prevodu. V tejto súvislosti vzniká niekoľko zaujímavých praktických otáznikov spojených s realizáciou práva vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, pokiaľ by chcel spolu s bytom, či nebytovým priestorom previesť aj k tomu „prislúchajúce“ parkovacie miesto. Je potrebné si ujasniť dve veci:

  • Keďže parkovacie miesto zodpovedá v týchto prípadoch spoluvlastníckemu podielu na nebytovom priestore, je možné ho previesť samostatne, teda bez toho, aby sa musel previesť byt, či nebytový priestor;

  • Je potrebné rešpektovať zákonné obmedzenie vyplývajúce z § 140 Občianskeho zákonníka o zákonnom predkupnom práve ostatných podielových spoluvlastníkov, čo si je v praxi možné predstaviť ako pomerne obťažné. Následkom porušenia zákonného predkupného práva je relatívna neplatnosť právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka.

Vylúčiť zákonné predkupné právo na základe dohody o hospodárení so spoločnou vecou uzatvorenou medzi všetkými spoluvlastníkmi nebytového priestory by zrejme kolidovalo so zákonným zákazom vzdania sa práv vopred, a to aj v prípade, ak by s tým vzhľadom na účel, aký majú parkovacie miesta v bytovom dome, súhlasili všetci spoluvlastníci. Zdá sa teda, že tento koncept riešenia právneho režimu parkovacích miest má svoje praktické úskalia, čo sa môže prejaviť najmä pri veľkom počte spoluvlastníkov. Otázna ostáva možnosť dohodou maximálne zjednodušiť proces uplatnenia a realizácie predkupného práva.

b. Vonkajšie parkovacie miesto na pozemkoch

Ideálnym riešením je situácia, kedy každé parkovacie miesto má svoje parcelné číslo a je evidované na liste vlastníctva ako pozemok. V tomto prípade podlieha právny režim parkovacieho miesta Občianskemu zákonníku a ide o samostatný predmet právnych vzťahov, voľne prevoditeľný bez väzby na prevod bytu, či nebytového priestoru.

Dopad na práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Z popísaných spôsobov zabezpečenia parkovacích miest má „vlastníctvo“ vnútorného parkovacieho miesta dopad na práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa Zákona o vlastníctve bytov. Podľa § 14 ods. 2 označeného zákona na každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Z uvedeného vyplýva, že na nebytový priestor určený na parkovanie pripadá jeden hlas, ktorý vedia na schôdzi vlastníkov uplatniť všetci spoluvlastníci spoločne. V praxi to môže tiež vyvolať nemalé problémy pri uplatňovaní práv, preto je vhodné odporučiť, aby podieloví spoluvlastníci medzi sebou zavreli dohodu o hospodárení so spoločnou vecou, v rámci ktorej by si určili osobu, ktorá by ich na schôdzi zastupovala a hlasovala, prípadne určili transparentné kritéria tvorby ich spoločnej vôle.

S vlastníctvom takého podielu na nebytovom priestore je tiež nevyhnutne spojený tomu prislúchajúci podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu. Od jeho veľkosti sa odvíja aj výška príspevku do fondu opráv.

 

Záver

V tomto príspevku sme sa pokúsili načrtnúť najčastejšie právne režimy parkovacích miest, s ktorými sa dnes pri kúpe bytu, či nebytového priestoru v nových obytných domoch môžeme stretnúť. Poukázali sme na niektoré praktické problémy, ktoré by sa mali brať do úvahy pri realizácií kúpy parkovacieho miesta.