Sceľovaniu pôdy by pomohlo zrušenie predkupného práva (rozhovor)

O aktuálnom stave pozemkového práva, o realitných podvodoch, ale aj o novej knihe sme sa zhovárali s blogerom, právnikom a odborníkom na právo nehnuteľnosti, s Mgr. Ondrejom Halamom.

Redakcia 21. 11. 2019 7 min.

Ako hodnotíte stav katastra a pozemkového práva na Slovensku?

Je ťažké odpovedať stručne, ale skúsim. Kataster dopadol ako každá vec, o ktorú sa 40 rokov nikto nezaujíma. Po revolúcii sa odkryl chaos v evidovaní vlastníckych práv a začalo sa s prepisovaním vlastníkov z pozemkových kníh do katastra. K tomu sa dosť nešťastne vytvorila ďalšia mapa katastra – mapa určeného operátu. Hoci je de iure záväzná, kataster a ďalšie úrady s touto mapou de facto odmietajú pracovať, keďže ju považujú za málo presnú. Tieto mapy totiž neboli zhotovené na základe meraní v teréne, ale od stola - digitalizáciou starých máp. Existencia dvoch máp a navyše rôznej kvality nepomáha prehľadnosti evidencie. Na katastri tiež vznikajú rôzne predražené projekty, ako obálkovačka, ktoré pre svoju nedomyslenosť zaniknú skôr ako si spoločnosť stihne uvedomiť, že taký projekt existuje. Katastrálny zákon je príliš formálny, obsahuje protirečenia a zmätočné vety s gramatickými chybami. Na úseku elektronizácie sa podarilo verejnosti sprístupniť  mapy a listy vlastníctva, avšak väčšina elektronických projektov je niekoľko rokov po termíne a štát za ne musí platiť aj to, čo mali pokryť eurofondy. Personálne obsadenie katastrálnych úradov nie je uspokojivé. Okrem toho, že zapisovateliek je v niektorých okresoch málo, nemajú ani primerané vzdelanie. Zapisujú a vymazávajú vlastnícke práva, vecné bremená, poznámky o exekúciách, súdnych sporoch a podobne, no právne vzdelanie majú len výnimočne. Vkladári sú v niektorých okresoch zavalený neprimeraným počtom vecí a hoci často riešia podobné prípady ako sudcovia, ich platy sú niekoľkonásobne menšie. Je to paradoxné, pretože niektorí vkladári, ktorých poznám, sú na tom z odborného a morálneho hľadiska lepšie ako niektorí sudcovia, či prokurátori. Samozrejme sú aj opačné prípady. Personálna politika v štátnej správe nie je zameraná na prijímanie najlepších ľudí, ale na  udržanie ľudí, ktorí už sú štátnymi zamestnancami.  Pokiaľ ide o ďalšie oblasti pozemkového práva, niektoré inštitúty, ako nájom pozemkov a pozemkové spoločenstvá, sú v zákonoch upravené komplikovane, pričom viac ochraňujú záujmové skupiny (najmä poľnohospodárov) ako vlastníkov pôdy. Viem, že som vymenoval veľa negatív, ale taká je realita.

Čo hovoríte na snahy vlády rozbehnúť pozemkové úpravy?

Sledovaný cieľ je dobrý: rozumnejšie usporiadanie pozemkov v krajine a boj s rozdrobenosťou vlastníctva. Naozaj dnes mnoho občanov vlastní mikroskopické podiely, ktoré sa reálne nedajú zhodnotiť. Napriek tomu si myslím, že s rozdrobenosťou sa dá bojovať aj účinnejšie a lacnejšie. Ak by štát naozaj chcel zmenšiť počet mikroskopických podielov, nemusel by na to vypisovať miliónové tendre a prekresľovať katastrálne mapy, stačilo by uvoľniť trh s týmito podielmi. V súčasnosti keď chcete predať svoj podiel na pozemku, musíte kontaktovať ostatných spoluvlastníkov a ponúknuť im podiel na odkúpenie. Volá sa to predkupné právo. Musíte teda absolvovať ťahanice so spoluvlastníkmi a často riešiť aj súvisiace rodinné záležitosti. To odrádza nielen tých čo sa chcú podielov zbaviť, ale aj tých čo ich chcú kúpiť. Verím tomu, že ak by sa zrušilo zákonné predkupné právo, vlastníci a investori by sami začali pozemky sceľovať vo vlastnej réžii a nemusel by sa uskutočňovať komplikovaný proces pozemkových úprav. Sceľovaniu by tiež pomohlo, ak by zlučovanie podielov bolo oslobodené od poplatku za zápis do katastra.

Ak by niekto v súčasnosti chcel predať svoj spoluvlastnícky podiel, čo by ste mu poradili?

To záleží od veľkosti podielu. Pokiaľ je príliš malý, často sa jednoducho neoplatí čokoľvek s podielom robiť. Samotný zápis nového vlastníka môže byť drahší ako cena podielu. Ak je to však väčší pozemok v zaujímavej lokalite, môžete speňažením podielu poveriť advokáta. Ten môže zabezpečiť predaj podielu a rokovania s ostatnými vlastníkmi. Advokát však tiež niečo stojí, preto veľa ľudí necháva podiely nevyužité alebo ich prenajímajú miestnemu poľnohospodárovi.

A čo využiť služby realitných kancelárii?

Všimol som si, že niektoré kancelárie ponúkajú vykupovanie podielov. Myslím, že pokiaľ je váš pozemok v lukratívnej časti mesta alebo obce, tak by o vás ako klienta mohli mať záujem. Ak však ide o mikroskopický alebo finančne nezaujímavý podiel, tak aj tu platí, že o súvisiace papierovačky nikto nemá záujem.

Občas médiami preletí správa o realitnom podvode… Ako sa môže človek zabezpečiť, aby sa mu nič také nestalo?

Odo mňa ako právnika to asi nebude znieť veľmi prekvapivo, ale aj ja odporúčam nájsť si dobrého právneho zástupcu. Áno stojí to peniaze, ale nejde o nakupovanie v samoobsluhe. Ide o tisíce eur. Často som nemilo prekvapený do akých zlých zmlúv dokážu realitky a banky klienta dotlačiť. Chápem ich pozíciu: ak sa klientovi nepáči, pošlú ho hľadať byt alebo hypotéku inde. Realitky aj banky málokedy disponujú dostatkom právnického personálu a všetko riešia cez tisíckrát použité tlačivá, ktoré nedokážu prispôsobiť oprávneným požiadavkám klienta. Veľa ľudí tak dokáže podpísať kúpnu zmluvu, ktorá je veľmi slabo zabezpečená. Tu reálne hrozí, že prídu o peniaze, nedostanú byt a ešte budú musieť splácať aj hypotéku. Ak sa chce niekto zabezpečiť proti podvodu, jeden z najlepších nástrojov je notárska úschova.

Čo vás motivovalo, aby ste si založili blog zameraný na nehnuteľnosti?

Sedem rokov som pracoval na katastri v Žiline. Videl som, že systém má nedostatky, ale v podstate som ich takmer nijako nemohol ovplyvňovať. Vykonával som len úlohy, ktoré mi zo systému vyplývali. Aj v záujme zlepšenia stavu katastra som začal písať komentár ku katastrálnemu zákonu. Ten mi neskôr vyšiel v známom vydavateľstve a vypredal sa. Písanie ma baví, tak som si povedal, že sa viac zameriam na publikačnú činnosť. Odišiel som z práce a začal sa venovať blogom a novej knihe.

Nová kniha sa volá Pozemky, Stavby, Byty? Čo nám o nej poviete?

Po mojej prvej knihe (Komentár ku katastrálnemu zákonu z roku 2014) som sa rozhodol, že napíšem niečo, čo bude mať širší záber. Komentáre ku zákonom sú literatúra určená pre právnikov a takéto publikácie sú obmedzené tým, že kopírujú štruktúru zákona. Pre ľudí sú preto menej zrozumiteľné a ťažšie sa v nich orientuje. Chcel som spraviť knihu, ktorá nebude usporiadaná ako text zákona, ale bude obsahovať kapitoly nazvané podľa životných situácii. Ľudia predsa netušia, či ich problém rieši paragraf 67 alebo 42 katastrálneho zákona... Kniha preto umožňuje vyhľadávanie podľa názvu problému, alebo podľa kľúčových slov uvedených v mennom registri na konci knihy. Ku každej kapitole okrem vysvetlenia uvádzam aj súvisiace vzory, ukážky rozhodnutí, názory súdov a praktické príklady. Čitateľ tak môže okamžite spojiť prečítanú teóriou s názornými ukážkami a judikatúrou. Snažil som sa písať tak, aby bola publikácia zrozumiteľná a odborné termíny som nahrádzal hovorovejšími.

V knihe sa nevenujete len katastru, ale aj stavebnému právu. Ako hodnotíte stav verejnej správy na tomto úseku?

V oblasti územného plánovania a stavebného ruchu za najväčší problém považujem masové budovanie čiernych stavieb, ktoré je mnohokrát dôsledkom korupcie na obecných stavebných úradov a neefektívnej verejnej správy na úseku výstavby. Občania si jednoducho zvykli, že na stavbu nemusia mať povolenie, pretože to takmer nik nekontroluje. Je toho toľko, že ak sa nejaký obecný úradník odváži a začne robiť svoju prácu, sú nelegálni stavebníci pohoršení, prečo si vybral práve ich... Načierno sa u nás nestavajú len garáže a chatky, ale aj menšie domy, či dokonca obchodné komplexy...

Ako vyzeral proces písania knihy?

Spomenul som si, na aké veci sa ma ľudia pýtali keď som bol úradník, pozrel som si, čo mi píšu čitatelia môjho blogu (ondrejhalama.sme.sk) a napísal zoznam 50 najdôležitejších životných situácii. Ďalej som ku každej napísal vysvetlenie, pridal vzory dokumentov, vyhľadal ukážky, názory súdov a uviedol praktický príklad. Potom nasledovalo druhé a tretie čítanie, opravy a doplňovanie textu. Text som ešte zaslal korektorke z vydavateľstva a spolu s grafičkou sme zhotovili obálku knihy. Nasledovala tlač a rozposlanie povinných výtlačkov. Celý proces, od prvého riadku až po hotovú knihu trval približne pol roka.

Ako si môžu ľudia knihu kúpiť?

Je dostupná na internete vo viacerých e-shopoch, alebo stačí, ak ma kontaktujú priamo cez môj web ondrejhalama.sk. Knihu nájdete aj v známej sieti kníhkupectiev.

Na blogu sa občas vyjadrujete aj k politickej situácii, čo hovoríte na súčasné dianie ako právnik?

V podstate sa dostáva na povrch iba to, o čom sa hovorilo stále. Bohužiaľ, právnické profesie na tom majú nemalý podiel. Moc akú má u nás generálny prokurátor je v rozpore s princípmi, na ktoré prišli už starovekí filozofi (napr. Platón), a na ktorých stojí každý moderný právny štát. Ide najmä o princíp deľby moci. Ten, kto písal a schválil zákon o prokuratúre, základné princípy budovania právneho štátu do značnej miery ignoroval. Nie je prijateľné, aby v právnom štáte o beztrestnosti všetkých občanov mohol rozhodnúť jediný človek – generálny prokurátor. Ak má takúto moc, nečudo, že zvyšní prokurátori nemajú ani motiváciu odkrývať väčšie kauzy. A nečudo, že schopní právnici nemajú záujem pre prokuratúru pracovať. Potom tu máme taký jav, že prezidenti policajného zboru môžu byť telocvikári. To neviem, či by učitelia súhlasili, keby ich ministerstvo riadil policajt alebo hasič… V tejto krajine je veľa vecí hore hlavou. Vyzerá to, že tu nie je záujem o riadne a odborné vedenie štátu, ale skôr o dosadzovanie blízkych ľudí. Politické strany namiesto potrebných reforiem veľa úsilia mrhajú na škriepky, politikárčenie a na absurdné kultúrne vojny. Ale nemali by sme zbavovať zodpovednosti ani občana, stav politiky je vždy do istej miery verným obrazom aj nás voličov.

obal