Spoločné časti a spoločné zariadenia domu

V tomto príspevku sa pokúsime poukázať na možnosť zmluvnej modifikácie inštitútu spoločných častí a spoločných zariadení domu.

Spoločné časti a spoločné zariadenia domu

Úvod do problematiky

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je nerozlučne spojené s pojmami spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Ide o vedľajší predmet vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktoré nie je možné reálne rozdeliť medzi jednotlivých vlastníkov. Určenie a popis spoločných častí a spoločných zariadení domu je v zmysle § 5 ods. 1 písm. c) zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) obligatórnou náležitosťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru.

Spoločné časti domu

Podľa § 2 ods. 4 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa spoločnými časťami domu rozumejú tie jeho časti, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť, pričom však nemusia byť zároveň určené na spoločné užívanie všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Uvedené zahŕňa najmä základy domu, strechu, chodby, odvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. Uvedený výpočet je demonštratívny. V súlade s § 19 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov môžu byť spoločné časti, resp. niektoré z nich rozhodnutím vlastníkov vyňaté zo spoluvlastníctva všetkých vlastníkov v dome. Zákonodarca teda ponechal na zmluvnej úprave, ktoré časti domu sa budú považovať za spoločné časti domu.

V praxi prvé vymedzenie spoločných častí určuje jednostranne vlastník domu pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Z § 5 ods. 1 písm. c) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyplýva, že spoločné časti domu nemusia byť spoločné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ale môžu spoločné len niektorým. Z gramatického výkladu uvedeného ustanovenia by sa síce dalo konštatovať, že by malo ísť aspoň o dvoch vlastníkov, avšak v praxi môže byť niekedy účelné, aby nejakú spoločnú časť domu užíval iba jeden vlastník, napr. terasa prístupná len z jedného bytu alebo priečky oddeľujúce dva byty.

V tomto zmysle sa môžeme v teoretickej rovine stretnúť s rozlišovaním absolútne a relatívne spoločných častí domu. Na určenie veľkosti relatívne spoločných častí domu Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neposkytuje iné kritérium ako pomer podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k podlahovej ploche všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Nie je teda možné do katastra zapísať iné veľkosti spoluvlastníckych podielov k relatívne spoločným častiam domu a tiež nie je možné vyňať ich z financovania zo spoločných prostriedkov, hoci ich má právo užívať len jeden alebo viacerí (nie však všetci) spoluvlastníci.

 

Spoločné zariadenia domu

Spoločné zariadenia domu vymedzuje § 2 ods. 5 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Ide najmä o výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, hromozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. Od spoločných časti sa spoločné zariadenia odlišujú účelovým určením a tým, že nie sú nevyhnutné pre podstatu a bezpečnosť domu, hoci to neplatí bez výnimky (napríklad komín nepochybne súvisí s bezpečnosťou domu). Aj ohľadom spoločných zariadení domu je možné vzhľadom na § 5 ods. 1 písm. c) v spojení s § 19 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uvažovať ako o absolútne a relatívne spoločných zariadeniach domu.

Záver

Teoretické rozlišovanie medzi absolútne a relatívne spoločnými časťami a zariadeniami domu za súčasného právneho stavu nie je v praxi veľmi využívané. Naopak, pomerne časté sú situácie, kedy účastníci prvej zmluvy o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov opomenú dostatočne vymedziť spoločné časti a spoločné zariadenia domu, čo so sebou nesie následne vznik rozmanitých sporových situácií. Otázne býva, kto každý môžu užívať spoločnú časť domu, prípadne kto každý má znášať náklady spojené s údržbou takejto časti domu.