Uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti v zastúpení

V živote sa niekedy stáva, že zmluvné strany zmluvy o prevode nehnuteľnosti (či už kúpa, darovanie alebo zámena) nemôžu uzavrieť zmluvu osobne. Zvolia si preto splnomocnenca, ktorému udelia písomné plnomocenstvo. Príslušnému okresnému úradu sa však udelené splnomocnenie nepozdáva, preto vkladové konanie preruší za účelom odstránenia jeho vád.

Uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti v zastúpení

V tomto príspevku sa pokúsime načrtnúť relatívne rozšírenú (otázne, či už aj ustálenú) prax katastrálnych odborov vo vzťahu k uzavieraniu scudzovacích zmlúv v zastúpení.

Úvod

Podľa § 23 Občianskeho zákonníka, zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia štátneho orgánu, alebo na základe dohody o plnomocenstve. Podľa toho rozlišujeme: 1. zákonné zastúpenie, ktoré vzniklo priamo zo zákona alebo na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu, 2. zmluvné zastúpenie (splnomocnenie).

Pri zmluvnom zastúpení rozlišujeme:

  1. zmluvu, ktorou sa zakladá právny vzťah zastúpenia. Občiansky zákonník nazýva takúto zmluvu dohodou o plnomocenstve (§ 23). Napr. zmluvy, týkajúce sa právnej pomoci uzavreté medzi klientom a advokátom,
  2. právny vzťah zastúpenia ako vzťah medzi zástupcom a zastúpeným, ktorý je daný predmetom a obsahom (vzájomnými právami a povinnosťami) zastúpenia;
  3. plnomocenstvo ako osvedčenie o existencii právneho vzťahu zastúpenia.

Pri uzavieraní scudzovacej zmluvy a následnom katastrálnom konaní je potrebné venovať zvýšenú pozornosť nielen formálnym, ale aj obsahovým náležitostiam plnej moci. Problematické zdá sa použitie generálnych plných mocí, kde splnomocniteľ splnomocňuje splnomocnenca na všetky právne úkony, bez akejkoľvek bližšej špecifikácie. V týchto prípadoch katastrálne odbory prerušujú vkladové konanie z dôvodu neurčitosti plnej moci a požadujú jej doplnenie, resp. spresnenie. 

 

„Katastrálna prax“ v. právna úprava

Občiansky zákonník, ani zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnosti  (Katastrálny zákon), neobsahujú požiadavky na obsah plnej moci. V aplikačnej praxi katastrálnych odborov sa možno stretnúť s požiadavkou, aby v plnej moci bola presne špecifikovaná nehnuteľnosť ktorá sa má stať predmetom prevodu alebo zálohu. Ak by plná moc neobsahovala presnú špecifikáciu nehnuteľnosti, spôsobuje neurčitosť a nezrozumiteľnosť plnej moci. 

K tejto praxi sa priklonil vo svojom rozsudku zo dňa 11.10.2011 aj Najvyšší súd SR, sp. zn. 1 Sžr 36/2011.

Z uvedeného dôvodu pre prípad uzatvorenia scudzovacej zmluvy v zastúpení odporúčame , označiť všetky plné moci alebo dohody o splnomocnení na konkrétne úkony ku konkrétnej nehnuteľnosti. V praxi sme sa tiež stretli s požiadavkou na rovnaké označenie/identifikáciu splnomocnenca, aké vyžaduje katastrálny zákon pri zmluvných stranách v zmysle jeho § 42 ods. 2.

Pre úplnosť len dodáme, že vyššie označená prax jednotlivých katastrálnych odborov nie je jednotná. Z dôvodu posilnenia istoty a minimalizácie rizika zbytočného predlžovania katastrálneho konania je však vhodné všeobecne formulované generálne plne moci radšej nepoužívať.

Zrejme by sme neuspeli, ak by sme aj poukázali na otázku č. 14 uverejnenú v katastrálnom bulletine č. 1/2013, predmetom ktorej bolo: „Je možné považovať generálnu plnú moc za postačujúcu pri prevode nehnuteľností, pokiaľ v nej nie sú uvedené žiadne nehnuteľnosti ani katastrálne územie (správe katastra sú doručované zväčša dve formy generálnych plných mocí, a to buď vo forme notárskej zápisnice alebo napísané účastníkmi zmluvy, niekedy sú prítomní alebo resp. podpísaní aj svedkovia, a to aj v prípadoch notárskych zápisníc). Plná moc je vystavená na všetky právne úkony až do odvolania, prípadne je len označená ako generálna plná moc.“

Odpoveď:

Podľa § 30 ods. 5 katastrálneho zákona, prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Ďalšími prílohami je dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3. Z uvedeného vyplýva, že žiadne iné podmienky plnomocenstvo nemusí obsahovať v zmysle § 42 katastrálneho zákona.

 

Záver

Aplikačná prax si v niektorých prípadoch vytvára riešenia, ktoré možno nie úplne jednoznačne vyplývajú z právnej úpravy, ale sú nejakým spôsobom viac kompatibilné s praktickými potrebami spoločenského života. Požiadavky katastrálnych odborov na znenie a podobu plnej moci sú jedným z príkladov. V zásade by na tom nemuselo byť nič zlé, pokiaľ by boli zdieľané rovnako.