Výpovedné dôvody z nájmu nebytových priestorov

Môžu si prenajímateľ a nájomca dohodnúť v zmluve o nájme nebytového priestoru uzavretej na určitý čas odchylnú úpravu dôvodov výpovede?

Výpovedné dôvody z nájmu nebytových priestorov

Úvod do problematiky

V tomto príspevku sa venujeme jednostrannému ukončeniu nájmu nebytového priestoru dojednaného na určitý čas prostredníctvom výpovede, nakoľko v praxi je možné stretnúť sa s rozdielnymi prístupmi opierajúcimi sa o rozdielne názory odbornej verejnosti na povahu právnej úpravy obsiahnutej v § 9 ods. 2 a 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon“) z hľadiska toho, či ide o dispozitívnu alebo kogentnú úpravu. Záver o tom pritom môže ovplyvniť významným spôsobom právne postavenie a strategické rozhodovanie prenajímateľa a nájomcu.  Pri dojednávaní zmluvy o nájme nebytových priestorov sa stretávame zvyčajne so snahou na strane prenajímateľa o rozšírenie jeho dôvodov výpovede a ich zúženie, prípadne úplné vylúčenie pre nájomcu, a na strane nájomcu presne opačne. Cieľom tohto príspevku nie je priniesť podrobnejšiu rozpravu k jednotlivým dôvodom výpovede z pohľadu tej ktorej zmluvnej strany, ale zaujíma nás povaha ich zákonnej úpravy. Môžu sa zmluvné strany pri nájme nebytových priestorov dojednaného na určitý čas platne odchýliť od zákonnej úpravy dôvodov výpovede?

Právna povaha dôvodov výpovede z nájmu nebytových priestorov

V komentári[1] je možné stretnúť sa s názorom, že nájom nebytových priestorov dojednaný na dobu určitú možno vypovedať iba z dôvodov taxatívne vymedzených v § 9 ods. 2 a 3 Zákona a zmluvné strany nemôžu uvedené výpovedné dôvody vylúčiť, modifikovať ich, ani si nemôžu dohodnúť iné dôvody výpovede. Túto úpravu preto označuje uvedený komentár za kogentnú, pričom základom tejto argumentácie je absencia dispozitívneho pravidla pri úprave dôvodov výpovede z nájmu dojednaného na určitú rozdielne od § 10 Zákona upravujúceho skončenie nájmu na dobu neurčitú. Obdobný postoj je zrejme možné očakávať aj od Najvyššieho súdu SR.[2] Len podporne v prospech kogentnosti zákonnej úpravy môžeme poukázať aj na komentované znenie zákona upravujúceho nájom a podnájom nebytových priestorov v Českej republike[3], ktorého znenie posudzovaného ustanovenia do roku 2005 bolo rovnaké ako máme na Slovensku, a ktorého znenie bolo v danom roku novelizované tak, že z kogentnej úpravy sa stala úprava dispozitívna (vložením dispozitívneho pravidla do § 9 ods. 2 a 3 Zákona v známom znení „pokiaľ nie je dohodnuté inak“).

Napriek pomerne jednoznačnej prevahe (čo do frekvencie výskytu) názoru o kogentnej povahe § 9 ods. 2 a 3 Zákona sú v praxi celkom bežné nájomné zmluvy, ktorých úprava dôvodov výpovede je odlišná od tej zákonnej, prípadne ju úplne vylučuje. Zdôvodnením býva často zastaranosť uvedenej úpravy, ktorá v súčasných spoločenských a hospodárskych podmienkach nemá racionálny základ, pričom akcentuje sa na potrebu rešpektovať zmluvnú slobodu a zásadu pacta sunt servanta. Vzniká stav právnej neistoty, kedy sa zmluvné strany, a to celkom nedôvodne, spoliehajú na trend, ktorý sme mohli sledovať v rozhodovacej činnosti Najvyššieho súdu ČR[4] ešte v čase pred novelizáciou ich zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov v roku 2005 (teda v čase rovnakého znenia § 9 ods. 2 a 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor).

Záver

Máme za to, že hlasy volajúce po dispozitívnosti zákonnej úpravy dôvodov výpovede z nájmu nebytového priestoru nie sú opodstatnené v celom rozsahu. Predstavme si možnosť cestou dispozitívnosti zákonnej úpravy úplne vylúčiť právo nájomcu vypovedať nájomnú zmluvu aj v situácií, kedy prestane podnikať, či predmet nájmu sa stane nespôsobilý na užívanie. Uvedené výpovedné dôvody sledujú zachovanie zmyslu a účelu úpravy nájmu nebytových priestorov[5], pričom ich vylúčenie by mohlo ad absurdum viesť k situácií, kedy zmluva o nájme nebytového priestoru by bola zo strany nájomcu nevypovedateľná aj v situácií, kedy sa rozhodne ukončiť svoju podnikateľskú činnosť (bez toho, aby zároveň zanikol – typicky pri samostatne zárobkovo činných osobách). Na druhej strane sme si vedomí, že dynamike spoločenského rozvoja svedčí prostredie, kde sa kladie akcent na zmluvnú voľnosť, či zásadu pacta sunt servanda. Z uvedeného dôvodu máme za to, že súčasná zákonná úprava § 9 ods. 2 a 3 Zákona by mala ostať kogentná v tom zmysle, že sa od nej zmluvne strany nemôžu odchýliť, prípadne ju úplne vylúčiť. Zároveň by však kogentne uvedené dôvody výpovede mali byť len demonštratívnym výpočtom, ktorý si zmluvné strany môžu doplniť aj o iné dôvody ukončenia nájmu. V súčasnosti je možné tento nedostatok preklenúť tým spôsobom, že zmluvné strany si dohodnú iný spôsob ukončenia nájmu nebytového priestoru (iný ako výpoveď, napr. odstúpenie od zmluvy), z dôvodu, ktorý by inak formulovali ako výpovedný dôvod.

Poznámky pod čiarou:

[1] DULÁKOVÁ, D., FEKETE, I., DULÁK, A a kol.: Zmluvy o prenechaní vecí na užívanie (nájomné zmluvy, zmluva o ubytovaní, zmluva o pôžičke a výpožičke a timesharingová zmluva). S komentárom. Praha: C. H. Beck, 2012, s. 513.

[2] O ustálenej rozhodovacej praxi však zdá sa nemožno hovoriť, nakoľko z dostupných rozhodnutí Najvyššieho súdu SR ani jedno výslovne nerieši otázku povahy zákonnej úpravy dôvodov výpovede z nájmu nebytových priestorov. Kogentnosť zákonnej úpravy je konštatovaná v rámci riešenia inej právnej otázky, napr. Rozsudok NS SR zo dňa 13.10.2010, sp. zn.: 2 Obdo 10/2010. 

[3] LIŠKA, P., LIŠKOVÁ, V.: Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentár. 3. vydanie. Parah: C. H. Beck, 2005, s. 37.

[4] Rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo dňa 25.2003, sp. zn.: 26 Cdo 1167/2001. Poukazujeme na to, že toto rozhodnutie je častokrát v praxi nesprávne interpretované a dávané ako príklad toho, kedy súd nevylučuje možnosť dojednať aj iné výpovedné dôvody ako sú uvedené  v § 9 ods. 2 a 3 zákona o nájme a podnájme nebytových prostor. Tento záver je však nepresný. Najvyšší súd ČR v tomto rozhodnutí síce  judikoval, že § 9 ods. 2 a 3 označeného zákona nepovažuje za kogentné, avšak v tom zmysle, že by boli ním vylúčené iné spôsoby zániku nájmu dojednaného na dobu určitú (pozn. autora: iné ako výpoveď!).

[5] Účel vyjadrený v § 1 Zákona.