Žalobcovia sa žalobou podanou Obvodnému súdu pre Prahu 10 (Obvodný súd) domáhali určenia neplatnosti výpovede žalovanej z nájmu bytu. Obvodný súd v tejto veci vydal už dva rozsudky, ktorým žalobe žalobcov vyhovel. Oba rozsudky však boli Mestským súdom v Prahe (Mestský súd) zrušené a Obvodný súd tak musel rozhodovať opäť.
Obvodný súd preto svojím v poradí už tretím rozsudkom vo veci rozhodol tak, že žalobu žalobcov zamietol. Žalobcovia sa proti rozsudku Obvodného súdu odvolali.
O odvolaní žalobcov následne opäť rozhodoval Mestský súd, ktorý rozsudok Obvodného súdu v časti zamietavého výroku potvrdil. Mestský súd zároveň rozsudok Obvodného súdu zmenil, a to vo výroku o náhrade trov konania. Mestský súd uložil žalobcom uhradiť žalovanej náhradu trov konania za prvostupňové konanie.
Skutkový stav je možné zrhnúť nasledovne. Rodičia jedného zo žalobcov, ktorí boli zároveň manželmi, v roku 1965 prevzali do užívania sporný byt na základe rozhodnutia vtedajšieho Obvodného národného výboru. Manželstvo rodičov jedného zo žalobcov však bolo následne právoplatne rozvedené. Došlo zároveň k rozhodnutiu o zrušení ich práva spoločne užívať sporný byt. Byt bol následne pridelený do užívania matky jedného ho žalobcov, pričom druhý manžel bol povinný byť vypratať do 15 dní odo dňa pridelenia náhradného bytu či iného ubytovania. Otcovi bol následne pridelený iný byt, do ktorého sa nasťahoval. Tento byť však v roku 1992 vymenil za sporný byt.
V roku 1992 žalobcovia uzatvorili manželstvo. Žalobkyňa – dcéra rozvedených manželov, sa prisťahovala k svojej matke a jej manžel, ktorý je druhým žalobcom, sa prisťahoval do sporného bytu k svojmu svokrovi.
V roku 1994 sa rozvedení manželia rozhodli, že obnovia svoje spoločné spolužitie a presťahovali sa na chalupu. Žalobkyňa zostala bývať v byte matky a žalobca v spornom byte svojho svokra.
Žalobcovia sa v rovnakom roku stali vlastníkmi domu, ktorý zrekonštruovali. Hlavné mesto Praha však kúpnou zmluvou z roku 1998 predmetný dom predalo žalovanej. Žalovaná sa stala jeho vlastníkom o rok neskôr, v roku 1999.
V roku 2020 došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy na dobu neurčitú, a to medzi žalobkyňou ako nájomcom a žalovanou ako prenajímateľom. Žalobkyňa bola oprávnená prenechať prenajatý byt do podnájmu tretej osoby aj bez súhlasu žalovanej. V roku 2007 došlo k úmrtiu matky žalobkyne.
Žalovaná následne v roku 2012 vypovedala žalobcom, ktorých označila ako spoločných nájomcov nájom bytu. Výpoveď z nájmu odôvodnila tým, že žalobcovia bez jej súhlasu prenechali byt do podnájmu alebo do užívania tretím osobám, čím mali hrubo porušiť svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu. Ďalším dôvodom výpovede mala byť skutočnosť, že žalobcovia majú dva byty, nakoľko veďla tohto bytu majú v bezpodielovom spoluvlastníctve rodinný dom.
Mestský súd v tejto súvislosti uviedol, že podľa jeho názoru ide o absolútne neplatnú nájomnú zmluvu pre počiatočnú nemožnosť plnenia. V čase uzatvorenia nájomnej zmluvy, aj po odsťahovaní sa matky žalobkyne z bytu v roku 1994, nájomné právo k bytu zostalo matke žalobkyne. Žalobkyňa ani žalobca nemohol nájomné právo nadobudnúť ani v deň smrti matky žalobkyne, nakoľko neboli splnené podmienky pre prechod nájmu bytu stanovené Občianskym zákonníkom. Z toho dôvodu preto ani v deň výpovede z nájmu bytu nebol žiadny zo žalobcov nájomcom bytu. Preto žaloba o určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu musí byť zamietnutá pre nedostatok aktívnej vecnej legitimácie žalobcov.
Žalobcovia však proti rozhodnutiu Mestského súdu podali dovolanie. Odôvodnili ho tým, že podľa ich názoru otázka absolútnej neplatnosti nájomnej zmluvy pre počiatočnú nemožnosť plnenie by aj s ohľadom na súčasnú judikatúru Ústavného súdu Českej republiky (Ústavný súd) mala byť posúdená inak. Odkázali na nález Ústavného súdu so sp. zn.: II. ÚS 4235/18, v ktorom Ústavný súd uviedol, že v prípade, ak dôjde k uzatvoreniu viacerých nájomných zmlúv k rovnakej veci, nie je výklad, podľa ktorého druhá neskôr uzatvorená nájomná zmluva je absolútne neplatná pre počiatočnú nemožnosť plnenia ústavne konformný (Nález).
Trojčlenný senát Najvyššieho súdu, ktorý mal o dovolaní rozhodnúť, však pri riešení otázky, či predpokladom platného uzatvorenia nájomnej zmluvy k bytu je skutočnosť, že ide o byt, ktorý je právne voľný, dospel k záveru, ktorý je odlišný od záverov vyjadrených v skoršej judikatúre Najvyššiho súdu. Z toho dôvodu preto vec postúpili na rozhodnutie veľkému senátu Najvyššieho súdu.
V zmysle Občianskeho zákonníka v znení platnom do konca roka 2013 existovala ustálená súdna prax, podľa ktorej predpokladom platného uzatvorenia nájomnej zmluvy k bytu bola skutočnosť, že byť bol právne voľný. To znamená, že k bytu nepatrilo právo nájmu v prospech inej osoby. V prípade, ak došlo k uzatvoreniu nájomnej zmluvy k bytu, ktorého nájomcom bola už iná osoba, išlo o absolútne neplatnú nájomnú zmluvu z dôvodu počiatočnej nemožnosti plnenia.
Ústavný súd však v Náleze uviedol, že v prípade ak dôjde k uzatvoreniu viacerých nájomných zmlúv k rovnakej veci, nie je ústavne konformný výklad, podľa ktorého je druhá nájomná zmluva absolútne neplatná pre počiatočnú nemožnosť plnenia. Existencia nájomnej zmluvy nebráni tomu, aby vlastník uzatvoril ďalšiu nájomnú zmluvu k rovnakej veci. Ak vlastník nebude schopný plniť svoje povinnosti z nájomnej zmluvy, je na ňom, aby prvý nájom ukončil alebo znášal právne následky spojené s porušením jeho povinností vyplývajúcich z druhej nájomnej zmluvy.
V praxi totiž nie je možné vylúčiť, že v konkrétnej situácii bude možné súčasne riadne plniť povinnosti vyplývajúce z oboch nájomných zmlúv. Okrem toho je tieto situácie možné riešiť aplikáciou iných právnych inštitútov (a teda nie konštatovaním, že ide o absolútne neplatný právny úkon).
Najvyšší súd taktiež uviedol, že právny názor, podľa ktoého nie je možné platne prenajať vec, ktorá už prenajatá je, nebol prijatý ani do znenia nového Občianskeho zákonníka. Práve naopak, poukázal na ustanovenia § 1760 a § 1763 Občianskeho zákonníka z roku 2012, z ktorých vyplýva opak.
Z dôvodov vyššie uvedených preto veľký senát Najvyššieho súdu uviedol, že nájomná zmluva nie je neplatná pre počiatočnú nemožnosť plnenia iba preto, že prenajímateľ poskytol nájomcovi do užívania vec, ktorú už pred tým prenajal na rovnakú dobu rovnakej alebo inej osobe.
Je teda zrejmé, že rozsudok Mestského súdu spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Najvyšší súd preto tento rozsudok Mestského súdu zrušil. Vzhľadom na to, že dôvody, pre ktoré bol zrušený rozsudok Mestského súdu sa vzťahujú aj na rozsudok Obvodného súdu, Najvyšší súd zrušil aj tento rozsudok a vec vrátil Obvodnému súdu na ďalšie konanie.
zdroj: rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 14. apríla 2021, sp. zn.: 31 Cdo 3679/2020
