Dedenie spoločnej nehnuteľnosti

Generálnu úpravu dedenia nájdeme obsiahnutú v Občianskom zákonníku.[1] Z nej vyplýva, že okrem iných je jedným z predpokladov dedenia aj existencia dedičstva, ktoré môže pozostávať z rozmanitých aktív (vo všeobecnosti pozemky, stavby, byty, nebytové priestory, cenné papiere, niektoré pohľadávky, rôzne hnuteľné veci, niektoré vecné práva k veci cudzej, či podiel v obchodnej spoločnosti) i pasív (najmä dlhy).

Dedenie spoločnej nehnuteľnosti

Pri niektorých typoch aktív poručiteľa je potrebné pri dedení okrem generálnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku[1] aplikovať aj špeciálne pravidlá regulujúce prechod vlastníckeho práva k nim. V tomto príspevku by sme sa chceli venovať dedeniu spoločnej nehnuteľnosti po poručiteľovi, ktorý nezanechal závet a súčasne ostali po poručiteľovi viacerí dediči. Cieľom je predstaviť osobitnú úpravu nadobúdania vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti dedením a jej možný dopad na priebeh konania o dedičstve.

Čo je spoločná nehnuteľnosť

Legálne vymedzenie spoločnej nehnuteľnosti nájdeme v § 8 ods. 1 zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov. Podľa označeného ustanovenia, ide o jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov a súčasne sa na ňu vzťahovali osobitné predpisy. V poznámke pod čiarou k tomuto ustanoveniu nájdeme odkaz na trojicu zákonov z čias Rakúsko – Uhorska, z čoho možno vyvodiť, že dnes už nie je možné, aby vznikali nové spoločné nehnuteľnosti. Spoločnou nehnuteľnosťou môžu byť len pozemky, stavby sú z tohto právneho režimu výslovne vylúčené.

V praxi sa častejšie stretneme s pomenovaním spoločnej nehnuteľnosti ako urbár. Aj keď nejde o zákonný pojem, jeho používanie v praxi (a to nielen laickej, ale aj odbornej) má svoje opodstatnenie spočívajúce najmä v historických súvislostiach vzniku predmetného inštitútu.[2]

So zákonným vymedzením korešponduje jej doktrinálne poňatie, ktoré prezentuje napríklad Baran[3] tak, že ide o substrát všetkých pozemkov, na obhospodarovanie ktorých bolo založené pozemkové spoločenstvo. 

Či v danom prípade ide alebo nejde o spoločnú nehnuteľnosť by malo byť zistiteľné  z listu vlastníctva, na ktorom je pod označením listu vlastníctva uvedené „spoločná nehnuteľnosť podľa zákona č. 97/2013 Z.z.“ alebo je na niektorých listoch vlastníctva označená ešte kódom spoločnej nehnuteľnosti.

Je potrebné mať na zreteli, že spoločná nehnuteľnosť nemusí byť zapísaná len na jednom liste vlastníctve, ale zvyčajne ju nájdeme evidovanú na viacerých. V prípade konania o dedičstve rozsah spoločnej nehnuteľnosti, resp. masu jednotlivých pozemkov, ktoré ju tvoria, zistí notár konajúci ako súdny komisár v konaní o dedičstve pri predbežnom vyšetrení.

Špeciálne pravidlá pri dedení spoločnej nehnuteľnosti

V prípade, že výsledkom predbežného vyšetrenia bude zistenie, že masu dedičstva po poručiteľovi tvorí podiel na spoločnej nehnuteľnosti, bude notár vychádzať primárne z osobitnej úpravy obsiahnutej v zákone č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov.

S účinnosťou od 01.07.2018 boli novelou prevedenou zákonom č. 110/2018 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách v znení zákona č. 34/2014 Z.z. a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony, doplnené špeciálne pravidlá upravujúce nadobúdanie vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti dedením. Ide o dve zásadné pravidlá:                                                                                                                                                   

Prvé z pravidiel, ktoré súvisí s nedeliteľnou povahou spoločnej nehnuteľnosti, je zákaz prechodu vlastníckeho práva len k niektorým pozemkom tvoriacim spoločnú nehnuteľnosť. (§ 9 ods. 9 označeného zákona). V zmysle uvedeného preto nebude možné, aby si dediči medzi sebou rozdelili pozemky tvoriace spoločnú nehnuteľnosť, resp. podiely na nich pripadajúce. Ak spoločnú nehnuteľnosť tvorí napríklad 10 pozemkov a potenciálni dediči sú dvaja, nebude možné uzatvoriť dedičskú dohodu, na základe ktorej by každý z dedičov získal celý podiel po poručiteľovi na 5 pozemkoch. Každý z dedičov získa po poručiteľovi časť podielu na všetkých pozemkoch tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť.

Doplnením § 2 ods. 3 uvedeného zákona sa aj pre nadobudnutie vlastníckeho právo k spoločnej nehnuteľnosti dedením zaviedol zákaz drobenia. Dedením tak nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2.

V prípade, že poručiteľov podiel na spoločnej nehnuteľnosti pri pluralite dedičov nedosahuje výmeru rovnajúcu sa aspoň násobku výmery 2 000 m2 a počtu dedičov, nebude môcť notár usporiadať majetkové pomery medzi dedičmi inak ako dohodou dedičov.[4]

V takýchto prípadoch sa konanie o dedičstve môže predĺžiť, keďže dediči sú postavení pred neľahkú otázku, ako medzi sebou usporiadajú majetkové pomery k dedičstvu tak, aby boli súčasne dodržané vyššie uvedené špeciálne pravidlá nadobúdania vlastníckeho práva dedením. V prípade, že k dohode medzi dedičmi nedôjde, notár ako súdny komisár nebude môcť vydať uznesenie o dedičstve a vec bude musieť predložiť na rozhodnutie súdu.

Záver

V tomto príspevku sme sa venovali osobitnej úprave dedenia spoločnej nehnuteľnosti. S účinnosťou od 01.07.2018 pribudli nové normatívne pravidlá, ktoré môžu síce na jednej strane v niektorých prípadoch predpokladajúcich dohodu dedičov priebeh konania o dedičstve skomplikovať, avšak na druhej strane smerujú k zachovaniu životaschopnosti pozemkových spoločenstiev.

Poznámky pod čiarou:

[1] § 460 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.

[2] Genézu vývoja urbárskeho práva popisuje napr. ŠTEFANOVIČ, M. Pozemkové právo. Bratislava : Eurounion, 2006, ISBN: 80-88984-52-1. s. 161 – 170.

[3] BARAN, R. Nová právna úprava pozemkových spoločenstiev. 2016, Dostupné tu: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/kataster-nehnutelnosti/aktuality/pravnicke_dni_032016/pravne-aspekty-novej-pravnej-upravy-pozemkovych-spolocenstiev.pdf

[4] Platí za predpokladu, že žiaden z dedičov nevlastní už podiel na spoločnej nehnuteľnosti. Označená novela totiž doplnila možnosť získať dedením aj menší podiel ako je 2 000 m2, pokiaľ tým dôjde k zlúčeniu s iným podielom na tej istej spoločnej nehnuteľnosti (§ 2 ods. 3 zákona č. 97/2013 Z.z.)