Čo treba urobiť, ak nemáte prístupovú cestu k svojej nehnuteľnosti?

V tomto článku si priblížime bližšie situáciu, keď vlastník nemá prístup k svojej stavbe, a musí sa tak  domáhať práva cesty cez priľahlý pozemok prostredníctvom žaloby na súde.

Čo treba urobiť, ak nemáte prístupovú cestu k svojej nehnuteľnosti?

Keď vlastník nemá prístup k svojej stavbe

Vlastník nehnuteľnosti musí mať pre výkon svojho vlastníckeho práva a užívanie nehnuteľnosti predovšetkým k tejto prístup. Rôznymi spôsobmi pritom môže dôjsť k situácii, kedy tento prístup nemá. V prípade, že nedôjde k dohode s vlastníkom priľahlého pozemku, cez ktorý je možné prístup k stavbe zabezpečiť, je nutné sa domáhať zriadenia vecného bremena súdnou cestou.

Právnu úpravu vecných bremien nachádzame predovšetkým v ustanovení  § 151n a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení („Občiansky zákonník“).

Podľa §151n ods. 1 Občianskeho zákonníka, vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.

V prvom rade je potrebné zdôrazniť, že zriadenie práva cesty (vecného bremena) rozhodnutím súdu na základe podanej žaloby vlastníka stavby predstavuje značný zásah do vlastníckého práva vlastníka priľahlého pozemku. Súd bude v uvedenom prípade skúmať splnenie všetkých hmotnoprávnych podmienok v ustanovení § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka. Súčasne zváži i pomer prípadného zriadeného vecného bremena a zásahu do vlastníckých práv vlastníka priľahlého pozemku. Ten by mal byť obmedzený čo najmenej.

Hmotnoprávne podmienky pre zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré musia byť kumulatívne splnené, sú nasledovné:

  1. Navrhovateľ musí byť výslovne vlastníkom stavby, ku ktorej chce zriadiť prístup. Nie je možné sa domáhať na základe vyššie citovaného ustanovenia prístupu iba napríklad k pozemku.
  2. Vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku. Pod pojmom „priľahlý pozemok“ má zákon na mysli nielen bezprostredne priľahlý pozemok, ale aj pozemky, cez ktoré sa vlastník stavby môže dostať k verejnej komunikácii (ceste), príp. k pozemku, z ktorého sa môže dostať k verejnej komunikácii.[1]
  3. Prístup vlastníka k jeho stavbe nie je možné zabezpečiť inak. Vecné bremeno nevyhnutnej cesty súd nezriadi v prípade, ak má jeho navrhovateľ zabezpečený prístup na základe obligačného práva (napríklad zmluva so susedom na dobu určitú umožňujúca prístup k stavbe kvôli stavebným úpravam po susediacom pozemku alebo konkludentná dohoda so susedom o práve chodiť cez jeho pozemok), alebo ak môže na prístup využiť iné pozemky vo svojom vlastníctve.[2], napríklad i rozsudok Najvyššieho súdu ČR zo 17. 2. 2006 sp. zn. 22 Cdo 38/2005.
  4. Relevantným pre zriadenie tohoto vecného bremena nie je ani zabezpečenie pohodlnejšieho alebo hospodárnejšieho prístupu vlastníka stavby alebo skutočnosť, že by pre realizáciu prístupu nemusel vykonať stavebné úpravy.[3].

V prípade podanej žaloby súd preskúma predovšetkým listy vlastníctva označených nehnuteľností, mapu príslušného katastrálneho operátu a katastrálnu mapu. V prípade potreby vykoná i obhliadku na mieste samom, prípadne sa oboznámi s fotografickými snímkami nehnuteľností a ich rozmiestnenia. Môže nariadiť taktiež znalecké dokazovanie, kedy je obvyklým zadaním pre znalca v odbore možnosť určenia prístupovej cesty k stavbe.

Je potrebný geometrický plán

Vecné bremeno práva cesty môže spočívať v práve vstupu, prechodu pešo, prejazdu  osobnými alebo/a nákladnými motorovými vozidlami cez pozemok. Vzhľadom na to je potrebné vymedziť presne trasu prechodu či prejazdu geometrickým plánom. Ten určí ktorá časť konkrétneho pozemku je zaťažená vecným bremenom a ktorú časť teda možno z titulu vecného bremena používať na prejazd (prechod). Geometrický plán je v prípade zriadenia vecného bremena súčasťou rozsudku.

Peňažná náhrada za vecné bremeno

Napriek skutočnosti, že § 151 ods. 3 Občianskeho zákonníka zákonníka zriadenie vecného bremena síce explicitne neviaže na náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva, je aj toto ustanovenie potrebné vykladať v zmysle čl. 152 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky ústavne konformným spôsobom tak, že aj zriadenie vecného bremena podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka je možné iba za primeranú náhradu pre vlastníka pozemku[4] . Súčasne i priamo  z článku 11 ods. 4 Listiny základných práv a slobôd vyplýva, že dotknutý vlastník má právo na primeranú náhradu bez toho, aby bolo nevyhnutné toto právo konštituovať ešte predpisom nižšej právnej sily. Táto náhrada musí byť primeraná ujme, ktorú vlastník pozemku v dôsledku zriadenia práva cesty utrpí.[5]

Výška peňažnej náhrady, resp. všeobecná hodnota vecného bremena zriadeného podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka býva obvykle stanovená znaleckým posudom vyhotoveným za týmto účelom.

Záver

Vecné bremeno práva cesty a možnosť jeho zriadenia súdnou cestou boli do Občianskeho zákonníka doplnené zákonom č. 568/2007 Z.z. za účelom riešenia situácie, kedy vlastník stavby nemá prístup k stavbe, nie je vlastníkom priľahlého pozemku a prístup si nevie zabezpečiť inak. Nakoľko zriadenie tohto vecného bremena predstavuje súčasne zásah do vlastníckeho práva vlastníka priľahlého pozemku je potrebné zo strany súdu nielen dôsledné vyhodnotenie splnenia hmotnoprávnych podmienok pre zriadenie tohto vecného bremena ale i pomeru medzi jeho zriadením a obmedzením vlastníka priľahlého pozemku. Vecné bremeno sa zriadi za primeranú odplatu.

 

Poznámky pod čiarou:

[1] rozsudok Krajského súdu v Nitre sp. zn. 5Co/175/2015 zo dňa 27.94.2016.

[2] rozsudok Krajského súdu v Bratislave sp. zn. 4Co/216/2014 zo dňa 08.04.2015.

[3] rozsudok Krajského súdu v Nitre sp. Zn. 5Co/175/2015 zo dňa 27.04.2016.

[4] rozsudok Okresného súdu Žiar nad Hronom sp.zn. 20C/323/2015 zo dňa 01.12.2016.

[5] rozsudok Krajského súdu v Bratislave sp.zn. 5Co/265/2015 zo dňa 26.02.2013.