Čo nemôže byť predmetom kontroly SOI v prípade služieb spojených s bývaním v bytovom dome?

Môžete sa obrátiť na SOI v prípade nespokojnosti s vyúčtovaním za bývanie v bytovom dome? Aké sú kompetencie SOI v prípade, ak je bytový dom spravovaný Spoločenstvom vlastníkov a aké, ak ho spravuje správca?

Čo nemôže byť predmetom kontroly SOI v prípade služieb spojených s bývaním v bytovom dome?

Na Slovensku sa nachádza nespočetné množstvo bytových domov tvorených bytmi ako i sčasti nebytovými priestormi. Ich správa je vykonávaná niekoľkými spôsobmi. Každoročné vyúčtovanie odosielané správcami v máji kalendárneho roku ako i samotné bývanie, poplatky  či hospodárenie v rámci bytového domu vyvolávajú mnohokrát nespokojnosť predovšetkým na strane vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Mnohí sa obracajú so svojimi podnetmi v uvedenej veci na Slovenskú obchodnú inšpekciu (ďalej ako „SOI“). Nie však vždy správne...

Úvodom

SOI je orgánom štátnej kontroly vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa s celoslovenskou pôsobnosťou. Jej kompetencie sú stanovené zákonom č. 128/2002 Z. z. o štátnej kontrole vnútorného trhu vo veciach ochrany spotrebiteľa a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení  s odkazom i na osobitné predpisy upravujúce ochranu spotrebiteľa v špecifických oblastiach. 

Príslušnou právnou úpravou k problematike spracovanej týmto článkom je zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení („zákon o vlastníctve bytov“) a zákon č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb. o priestupkoch v znení neskorších predpisov („zákon o ochrane spotrebiteľa“).

Správu bytového domu vykonávajú v zmysle zákona o vlastníctve bytov

  • vlastníci bytov a nebytových priestorov sami ako zriadené Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov („Spoločenstvo vlastníkov“) alebo
  • prostredníctvom správcu domu, ktorým je fyzická alebo právnická osoba s príslušným živnostenským oprávnením („správca“), a to na základe uzatvorenej zmluvy o výkone správy domu.

Kompetencie SOI vo vzťahu k Spoločenstvu vlastníkov

V prvom rade je potrebné upozorniť, že SOI nie je oprávnená vykonávať akékoľvek  kontroly plnenia povinností Spoločenstva vlastníkov, ktoré má v zmysle zákona o vlastníctve bytov.

Predmetom kontroly SOI nie je

  • dodržiavanie povinností Spoločenstva v zmysle zákona o vlastníctve bytov ani
  • vyúčtovanie služieb spojených s bývaním.

V prípade takejto správy domu totiž nejde o poskytovanie služby spotrebiteľom vo vzťahu spotrebiteľ – podnikateľ.

Výnimku predstavuje, ak Spoločenstvo vlastníkov vykoná vyúčtovania tepla a teplej úžitkovej vody (§ 2 písm. e) zákona č. 657/2004 Z. z.  o tepelnej energetike v platnom znení), nakoľko v uvedenom prípade Spoločenstvo vlastníkov je zákonom zadefinované ako účastník trhu s teplom a vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome. [1]

V prípade nespokojnosti s vyúčtovaním služieb spojených s bývaním sa vlastníci môžu obrátiť na Radu, ktorá je dozorným orgánom Spoločenstva vlastníkov (§ 7 c) zákona o vlastníctve bytov. Ak s vybavením reklamácie nie sú spokojní, môžu sa obrátiť na príslušný súd.

Kompetencie SOI vo vzťahu k správcom bytových domov

V prípade, ak je bytový dom spravovaný správcom, má SOI vo vzťahu k nemu nasledovné kompetencie:

  1. kontrola samotného rozúčtovania úhrad za služby spojené s bývaním
  2. porušenie povinností predložiť vlastníkom vyúčtovanie do 31. mája kalendárneho roka

ad a) V prípade ak má vlastník podozrenie na nesprávne rozúčtovanie, má možnosť podať u príslušného správcu reklamáciu, ktorú je povinný správca vybaviť v lehote 30 dní od doručenia reklamácie. Ak vlastník s výsledkom reklamácie nie je spokojný, môže podať podnet na príslušný inšpektorát SOI, a to podľa sídla správcu.

V prípade, že správca nevykonal rozúčtovanie spôsobom dohodnutým v zmluve o výkone správy alebo rozhodnutím vlastníkov, dopúšťa sa taktiež porušenia svojich povinností.

ad b) V prípade, ak správca poruší svoju povinnosť predložiť vyúčtovanie fondu prevádzky údržby a opráv a úhrad za plnenia, SOI mu uloží záväzným pokynom vyúčtovanie predložiť. V prípade nesplnenia tejto povinnosti má právo správcovi uložiť pokutu.

Predmetom kontroly SOI je dodržiavanie len niektorých povinností správcu vyplývajúcich mu zo zákona o vlastníctve bytov, a to tých, na ktoré je možné aplikovať zákon o ochrane spotrebiteľa!!

Na SOI sa neobracajte ani v prípade…

Predmetom kontroly nie je okrem vyššie uvedeného ani:

  • kvalita prác vykonaných dodávateľskými firmami, faktúry za vykonané práce – ceny, použitý materiál, vykonané práce, lehoty na vybavenie reklamácií pri uplatňovaní reklamácií vád vykonaných diel - napr. pri zateplení bytového domu.
  • účtovníctvo správcu,hospodárenie s fondom prevádzky, údržby a opráv
  • určovanie a kontrola zálohových platieb - tieto sú určované na základe dohody medzi správcom a vlastníkmi 
  • samotná výška zálohových platieb
  • správnosť množstva zrážkových vôd, fakturovaných dodávateľom studenej vody. Samotný spôsob výpočtu odvedeného množstva zrážkových vôd je upravený vyhláškou MŽP SR č. 397/2003 Z. z., SOI postupe podnety v tejto veci Ministerstvu životného prostredia SR - odbor vodnej politiky a energetických zdrojov
  • výška poplatku za zber, prepravu a zneškodňovanie komunálnych odpadov, SOI môže vykonať iba kontrolu správnosti rozpočítania nákladov za odvoz odpadu

Záver

Množstvo podnetov adresovaných SOI nie je adresovaných správnemu orgánu. Prípadne, nie je v kompetencii SOI vykonať kontrolu požadovanú v daných podnetoch. Je preto dôležité v prípade akýchkoľvek podaní určených pre SOI uzrejmiť si v prvom rade,  kto vykonáva správu bytového domu a po druhé, či vôbec SOI má kompenteciu obsah podania riešiť.

Zdroj info: SOI

Poznámky pod čiarou:

[1] Rovnako v prípade bytových družstiev, SOI môže vykonať kontrolu iba vo vzťahu k vykonanému vyúčtovaniu tepla a teplej úžitkovej vody, nakoľko bytové družstvo je zadefinované jako účastník trhu s teplom.