Čo ak niečo nefunguje v prenajatom byte?

Denno denne sa stretávame s prípadmi, kedy nájomca potrebuje na byte, ktorý úžíva na základe nájomnej zmluvy, vykonať určité opravy. Ide o prirodzený jav súvisiaci s užívaním bytu, avšak pochopiteľne závisí aj od stavu, v akom sa byt nachádzal pri vzniku tohto vzťahu. Samozrejme pri čisto rekonštruovanom byte by mali byť náklady súvisiace s jeho bežnou údržbou minimálne a naopak pri byte, ktorého interiérové vybavenie je staršie, alebo v horšom stave, sa stretneme s vecami, ktoré si budú vyžadovať opravy častejšie. Aké má teda nájomca v tejto súvislosti práva a povinnosti?

JUDr. Alexandra Podivinská 01. 06. 2017 4 min.

Nájom bytu

Právna úprava nájmu bytu sa nachádza v ustanoveniach § 685 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“). Z ustanovenia § 687 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s úžívaním bytu.  Podľa odseku 2 rovnakého zákonného ustanovenia drobné opravy na byte, ktoré súvisia s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. V úvodnej časti tohto odseku sa uvádza, pokiaľ nájomná zmluva neurčuje inak. Znamená to, že ak si zmluvné strany, t.j. prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve nedohodnú iné podmienky znášania nákladov súvisiacich s drobnými opravami a bežnou údržbou, uplatní sa všeobecná právna úprava Občianskeho zákonníka. Napríklad, zmluvné strany sa môžu dohodnúť na tom, že takto vzniknuté náklady bude znášať prenajímateľ, alebo sa môžu dohodnúť aj na ich pomernom znášaní. Nakoľko ide o dispozitívne ustanovenia zákona, konečná dohoda závisí od týchto subjektov.

Čo sú to drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou?

Posledná veta odseku 2 ustanovenia § 687 Občianskeho zákonníka odkazuje na osobitný predpis, ktorý vymedzí definíciu pojmov drobné opravy na byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Týmto predpisom je nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (ďalej len „nariadenie“).

Podľa ustanovenia § 5 ods. 1 nariadenia drobnými opravami na byte súvisiacimi s jeho užívaním sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia. Napríklad pôjde o opravu batérie, výmenu tesnenia, výmenu roštu, opravu horákov, opravu termostatu alebo opravu uvoľnených dlaždíc do výmery 1,5 m2. Drobnými opravami bytu, ktoré nie sú obsiahnuté v prílohe nariadenia budú také opravy a výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 €. Pri vykonávaní viacerých opráv bude rozhodujúci ich súčet.

Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, urdžiavanie dreveného obloženia stieh, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery). Z nariadenia zároveň vyplýva, že náklady na drobné opravy a náklady za obvyklé užívanie nájomca nebude znášať, ak potreba ich vykonania vznikla pred uzatvorením nájomnej zmluvy, alebo ak vznikli ako následok tých opráv, ktoré musí znášať prenajímateľ. Ak užíva byt na základe nájomnej zmluvy viacero osôb, na znášaní nákladov sa budú podieľať pomerne. Užívatelia miestnosti neslúžiacej na bývanie uhrádzajú tieto náklady podľa pomeru plochy, ktorú užívajú.

Povinnosť dať vytepovať koberce, gauč

Ako bolo uvedené vyššie, náklady ktoré vzniknú pri tepovaní gauča, či kobercov, pokiaľ túto činnosť bude vykonávať externá spoločnosť podnikajúca v tejto oblasti – bude ich znášať nájomca, pokiaľ ich výška nepresiahne v nariadení stanovenú sumu 6,64 €. Prevyšujúcu sumu by mal prenajímateľ nájomcovi uhradiť. Ak však nevzniknú nájomcovi výdavky súvisiace so zabezpečením takéhoto čistenia, nemôže mu vzniknúť ani nárok na prípadnú úhradu prevyšujúcej sumy.

Ostatné opravy

Z citovaného ustanovenia zákona, tj. z ustanovenia § 687 ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca uhrádza náklady, ktoré vzniknú pri užívaní bytu. Z uvedeného je zrejmé, že ich vykonanie by mal zabezpečiť prenajímateľ, avšak na náklady nájomcu. Tu je ale potrebné skúmať charakter opravy, nakoľko nie je účelným, aby napríklad výmenu žiarovky vykonával prenajímateľ. Nájomca v zmysle platnej úpravy upozorní prenajímateľa na potrebu vykonania opráv na byte. Na tomto základe by mal tieto opravy vykonať prenajímateľ. Nájomca má povinnosť poskytnúť prenajímateľovi pri vykonávaní opráv súčinnosť. Pokiaľ prenajímateľ nezabezpečí vykonanie opráv bezodkladne, môže ich vykonanie zabezpečiť na jeho náklady nájomca. Takýto nárok si musí nájomca uplatniť u prenajímateľa v lehote 6 mesiacov od ich vykonania, v opačnom prípade zaniká.